La copropriété : Cas pratique

Aux termes de l'article 9 de la loi de 1965, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives, sous réserve de respecter notamment les droits des autres copropriétaires. Chaque copropriétaire doit en particulier s'abstenir de tous actes générateurs de troubles anormaux du voisinage (Civ. 3ème, 24 octobre 1990). La théorie prétorienne des troubles anormaux du voisinage a donc vocation à s'appliquer en matière de copropriété. Elle y trouve particulièrement son sens. Cette action a été initialement fondée sur l'article 1382 du Code civil (Cass., 27 novembre 1844) avant d'acquérir son autonomie (Civ.3ème, 4 février 1971) dans cette formule " Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ".

Il s'agit d'une responsabilité objective. La réparation du dommage n'est donc plus subordonnée à la preuve d'une faute. Il a été précisé dans une décision de la Cour de cassation du 23 octobre 2003 que la restriction apportée au droit de propriété par le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui aucun trouble anormal de voisinage ne constitue pas une atteinte disproportionnée au droit protégé par l'article 1er du protocole additionnel à la convention européenne des droits de l'homme.

En application de ces critères ont été considérées comme des troubles anormaux, " le martèlement du plancher, la marche avec talons sur du carrelage, la musique à un niveau sonore puissant, tout particulièrement quand ces nuisances se produisent de nuit, au-delà de 10 heures du soir, des bruits de voix ou dans l'appartement ou lors du départ des invités ou des visiteurs ". Ainsi, les fêtes de la voisine, répétées, se poursuivant tard dans la nuit, peuvent être constitutives d'un trouble anormal.

Géraldine peut exercer cette action contre plusieurs personnes, en fonction de la qualité de l'auteur du trouble. Si le voisin posant difficulté est un copropriétaire, Géraldine agira contre l'auteur du trouble copropriétaire. En revanche, si le voisin est un locataire, elle pourra agir soit contre le locataire-auteur du trouble, soit contre le copropriétaire.

L'alinéa 2 de l'article 10 de la loi de 1965 précise le critère de répartition des charges relatives à ces éléments. Chaque copropriétaire y participera en fonction de l'utilité que présente le service ou l'élément d'équipement au regard du lot concerné. L'utilité doit s'apprécier de manière objective, c'est-à-dire qu'est prise en considération l'utilité virtuelle, potentielle qui peut en être faite et non celle effective du copropriétaire. Or, en habitant au troisième étage, il peut bénéficier des services de l'ascenseur (dans le même sens : Civ. 3ème, 20 mars 1991 notamment).

Or, en l'espèce, l'immeuble n'a pas seulement vocation à l'habitation, des commerces sont autorisés. L'apposition de poser une enseigne se situe dans le prolongement naturel de l'activité commerciale autorisée. Est ainsi illicite et donc réputée non écrite la clause par laquelle est interdite une pose d'enseigne, dans un immeuble à usage commercial (CA Paris, 16 décembre 1992).