L'usufruit : Cas pratique

Les réparations d'entretien sont définies par défaut par rapport aux grosses réparations. Les grosses réparations sont, aux termes de l'article 606 du Code civil, celles " des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ". La jurisprudence a précisé que l'article 606 du Code civil énonce une liste exhaustive (Civ.3ème, 27 novembre 2002). Les autres sont des réparations d'entretien.

Aux termes d'un arrêt rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation du 21 mars 1962, le ravalement ou le recrépissement d'un immeuble est une réparation d'entretien restant à la charge de l'usufruitier. A fortiori en sera-t-il ainsi pour un simple changement des tapisseries.

La question semble sensiblement différente pour les réparations du système électrique. Ces réparations ne sont pas visées expressément par l'article 606 du Code civil. Même s'il s'agit d'une liste exhaustive, la jurisprudence interprète de manière extensive les termes de la loi. La qualification est ainsi retenue pour les réparations importantes, d'un montant exceptionnel. Tel est le cas, dans un arrêt rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation du 2 février 1955, pour la réfection de zingueries affectant une partie importante de l'immeuble et nécessitant

Les premières réparations incombent donc à l'usufruitier, soit à Julie. Le nu-propriétaire peut, pendant la durée de l'usufruit, contraindre l'usufruitier à effectuer les réparations d'entretien tendant à la conservation de l'immeuble (Civ.1ère, 21 mars 1962). Tel ne semble pas être le cas en l'espèce.

Les secondes doivent être en définitive assurées par le nu-propriétaire. Néanmoins Julie ne dispose pas de moyens juridiques pour contraindre Jacques à les réaliser. En effet, " sous réserve de dérogation par les clauses de l'acte constitutif de l'usufruit aux principes applicables en la matière, l'article 605 n'autorise pas l'usufruitier à agir contre le nu-propriétaire pour le contraindre à exécuter les grosses réparations nécessaires à la conservation de l'immeuble " (Civ.3ème, 30 janvier 1970). Ainsi, il ne peut être reproché un abus de droit à un nu-propriétaire qui refuse de procéder aux grosses réparations (Paris, 27 juillet 1928). Julie sera donc contrainte de réaliser les grosses réparations et la question sera réglée en fin d'usufruit entre l'usufruitier et le nu-propriétaire dans le règlement des comptes.

Néanmoins, le propos doit être nuancé en fonction de la nature du bail. Il s'agit en l'espèce d'un bail d'habitation. L'usufruitier peut donc valablement l'accomplir seul. Julie a pu valablement consentir le bail à un tiers. Dans la mesure où elle a consenti le bail, elle a qualité de bailleur. Par conséquent, c'est elle qui doit procéder aux différentes

Cependant, se pose la question de l'opposabilité du bail au propriétaire à la fin de l'usufruit. Il résulte de l'article 595 alinéa 2 du Code civil, que les baux qui excèdent neuf ans ne sont pas, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit la première période de neuf ans, si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite. Ainsi le nu-propriétaire n'est pas tenu de respecter le bail consenti par l'usufruitier pour une durée de plus de neuf ans (Req., 13 avril 1897). Il peut délivrer