Refus de renouvellement du bail commercial : l'indemnité d'éviction

Attendu, d'autre part, que sauf clause contraire incluse dans l'acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux que celui-ci tire de l'article L. 145-28 du Code de commerce ; qu'ayant relevé, à bon droit, que le caractère discrétionnaire de l'exercice par le bailleur de sa faculté de repentir ne le dispensait pas de son obligation d'accepter le maintien dans les lieux du cessionnaire du fonds tant que l'indemnité d'éviction n'était pas payée, la cour d'appel en a exactement déduit que la société X... n'était pas occupante sans droit ni titre ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 mars 1999), que, preneur à bail de terrains à usage de courts de tennis et de " club-house ", M. Kratochvil, ayant reçu du bailleur, M. de Panisse Passis, un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction accompagné de mises en demeure de se conformer au bail, a demandé l'annulation de ces actes et la condamnation de M. de Panisse Passis à lui payer une indemnité d'éviction ; que, par un premier jugement, les exceptions de nullité invoquées par le preneur ont été rejetées, et une expertise ordonnée sur la réalité des faits qu'alléguait le bailleur ; qu'un second jugement a adopté le rapport d'expertise, débouté M. Kratochvil de ses demandes, déclaré que le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction était valable, prescrit l'expulsion de M. Kratochvil et condamné celui-ci à payer une indemnité d'éviction ; que les deux décisions ont été frappées d'appel ;

Attendu que pour déclarer irrecevable l'appel formé par M. Kratochvil contre le premier jugement, l'arrêt retient que, représenté à la mesure d'expertise, M. Kratochvil n'a jamais émis la moindre réserve, tant lors de l'exécution des mesures expertales que, postérieurement, lors du dépôt du rapport de l'expert, puis au cours de la procédure sur le fond ayant donné lieu au second jugement, que, lorsque le chef du dispositif d'un jugement non exécutoire ordonnant une expertise n'est que la conséquence de celui tranchant le principal, la participation sans réserve à la mesure d'instruction vaut acquiescement, que tel est bien le cas en l'espèce, le premier juge ayant ordonné une expertise, visant à l'informer sur la nature et la gravité des infractions reprochées au preneur parce qu'il avait considéré que les actes de refus de renouvellement et de mise en demeure étaient valables en la forme, qu'en d'autres termes la mesure expertale n'avait d'autre objet que de permettre au tribunal d'apprécier si le refus de renouvellement était valable au fond ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 13 mars 2003), que la société civile immobilière du Centre Commercial de la Défense (la SCI) est propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Re Reggio pour douze ans à compter du 15 décembre 1980 avec un loyer annuel équivalent à un certain pourcentage du chiffre d'affaires du preneur, sous réserve d'un minimum garanti ; qu'après avoir délivré congé pour le 30 septembre 1993, avec offre de renouvellement, la bailleresse a saisi le juge des loyers commerciaux d'une demande en fixation du loyer minimum garanti à la valeur locative ; que, par jugement du 9 janvier 1998, devenu irrévocable, ce magistrat a déclaré le renouvellement soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et ordonné une mesure d'expertise à l'effet de rechercher la valeur locative des biens loués ; que le 18 décembre 1998, la SCI a déclaré exercer son droit d'option et offert une indemnité d'éviction ; que la société Re Reggio a soutenu que la SCI ne pouvait plus exercé ce droit ; (...)

Attendu que pour fixer l'indemnité d'éviction due, en l'espèce constituée principalement par la valeur du droit au bail, l'arrêt retient que c'est à la date du refus de renouvellement, soit le 1er octobre 1993, que la valeur du droit au bail doit être arrêtée ; Qu'en statuant ainsi, alors que la valeur des éléments du fonds de commerce doit être appréciée à la date à laquelle les juges statuent lorsque l'éviction n'est pas encore réalisée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE mais seulement en ce qu'il a fixé à 1 835 500 euros l'indemnité d'éviction due par la SCI du Centre Commercial de la Défense et condamné par voie de conséquence la société Re Reggio à payer à la SCI la somme de 1 684 046 euros, l'arrêt rendu le 13 mars 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;

que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ;