Les promesses de vente

Attendu que la société le Moulin Vorin fait grief à l'arrêt de la condamner à régler à la société civile immobilière du vieux Saunier le montant de l'indemnité d'immobilisation, alors selon le moyen, que selon les articles 6 et 45 de la promesse du 25 octobre 1996 l'indemnité d'immobilisation, qui doit être versée par l'acheteur au plus tard le jour où il lève l'option, n'est perdue pour lui que s'il n'a pas rempli son obligation d'obtenir le transfert de propriété dans les vingt jours de cette levée ; que cette indemnité n'est donc pas due du seul fait que l'acheteur n'a pas procédé à la levée de l'option, laquelle n'est pas une obligation pour lui ;

Attendu que la société le Moulin Vorin fait grief à l'arrêt de la condamner au paiement de l'indemnité d'immobilisation au profit de la société civile immobilière du Vieux Saunier alors, selon le moyen, qu'en vertu de l'article 1615 du Code civil, le vendeur doit délivrer à l'acheteur avec l'immeuble le permis de construire afférent et la renonciation de l'acheteur à cette garantie ne peut être qu'expresse ; qu'ainsi en déduisant de la seule circonstance que la promesse de vente mentionnait les références du permis de construire de la maison principale, la connaissance qu'avait l'acheteur du défaut de permis de construire pour la maison de gardien et l'impossibilité de mettre en cause la responsabilité du vendeur de ce chef, la cour d'appel a violé le texte sus-visé ;

Mais attendu qu'ayant retenu que la promesse de vente énonçait les références du permis de construire et du certificat de conformité de la maison principale, que cette mention manuscrite, ajoutée par le notaire, induisait à l'évidence à la fois que les mêmes documents faisaient défaut pour la maison de gardien et que l'attention des parties avait été attirée sur cette édification sans permis, que le 18 décembre 1996 le notaire du promettant confirmait que la maison de gardien avait été construite en 1984, que M. X... et M. Y..., mandataires respectifs de la société le Moulin Vorin et de la société civile immobilière du Vieux Saunier, s'étaient rapprochés et qu'une réduction de prix avait été proposée pour tenir compte du risque encouru, bien que faible, d'une procédure fondée sur l'existence d'une construction sans permis, élément qui n'est pas contesté et qui n'a pu être celé à la bénéficiaire de la promesse de vente lors de sa signature, la cour d'appel en a souverainement déduit que l'échec de la réalisation de la vente était imputable à la société le Moulin Vorin et que cette dernière était redevable du montant de l'indemnité d'immobilisations stipulée dans la promesse de vente ;

La stipulation d'une indemnité d'immobilisation au profit du promettant, dans une promesse unilatérale de vente, ne constitue pas une clause pénale. Seule l'autonomie de la volonté (article 1134 CC) légitimerait sa réduction judiciaire. La Cour de cassation s'est de nouveau prononcée sur la révision judiciaire de l'indemnité d'immobilisation dans un arrêt rendu le 10 décembre 1986 (civ. 3ème, 10/12/86, JCP 1987, II, 20857). En rejetant le pourvoi dont l'argumentation s'inspirait mot pour mot de l'arrêt de 1984, la Cour a refusé de faire jouer sa jurisprudence. Cette solution peut s'expliquer par le fait que l'intention des parties résultait clairement de la convention. L'acte prévoyait que " l'indemnité d'immobilisation " serait " acquise de plein droit au promettant " pour le cas où pour une cause imputable au bénéficiaire, la vente ne se réaliserait pas. " De plein droit ", c'est-à-dire, en toute hypothèse, automatiquement et donc quand bien même avant l'expiration du délai d'option convenu le bénéficiaire manifesterait son intention de renoncer au bénéfice de la promesse. La différence entre ces deux arrêts devrait donc sans doute être recherchée dans les différences de rédaction des clauses soumises à l'appréciation des juges.

Sur les deux premiers moyens réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 mars 1983) que M. Thomas a promis de vendre un immeuble aux époux le Trung Tam, lesquels disposaient d'un délai pour lever l'option et s'engageaient à verser une somme égale à 10 % du prix de vente, cette somme devant s'imputer sur le prix en cas de réalisation de la vente et, à défaut, rester acquise au promettant ;

Attendu que ces derniers reprochent à l'arrêt qui a infirmé le jugement sur ce point d'avoir décidé que l'indemnité prévue par la promesse de vente ne constituant pas une clause pénale n'était pas susceptible de modération judiciaire alors, selon le moyen, "que, d'une part, la partie adverse n'avait pas soutenu que l'indemnité litigieuse ait pu ne pas avoir le caractère d'une clause pénale mais, bien au contraire que cette indemnité, qui constituait une clause pénale, n'avait aucun caractère excessif ;