La vente à soi-même

Quelle que soit l'opération envisagée, la cession se traduit juridiquement par le transfert d'un élément du patrimoine du cédant vers un autre patrimoine celui de la société holding ou de la SCI parfaitement distinct du précédent quel que soit le niveau de participation du cédant dans cette dernière. Il ne s'agit donc pas, selon l'orthodoxie juridique, d'une réelle vente à soi-même puisque l'opération met en relation deux sujets de droit différents.

En revanche, il s'agit bien d'une vente et non d'un apport en nature3. La contrepartie du transfert du bloc de contrôle ou de l'immeuble dans le patrimoine de la société holding ou de la SCI réside dans le versement d'un prix et non dans l'octroi de parts sociales. Cette particularité de l'opération doit être mise en avant pour la distinguer de montages similaires telles les opérations à effet de levier dont elle s'inspire.

Pour être complet, on soulignera que la vente à soi-même est une opération originale et qu'il convient de ne pas confondre cette expression avec des formules voisines, telles la livraison à soi-même d'immeuble ou la location à soi-même. Ces termes concernent des techniques fiscales spécifiques.

Lorsque l'opération est menée par une personne morale propriétaire d'un immeuble, il s'agit alors d'un mécanisme dit de restructuration. La finalité économique du montage consiste à transformer des actifs immobilisés en liquidité afin que l'actif disponible soit suffisant pour faire face au passif exigible. Il s'agit également d'une opération d'externalisation des actifs immobiliers de l'entreprise qui a pour but de soustraire l'immeuble au risque de l'exploitation. L'immeuble est vendu à une structure ad hoc qui peut être une société civile immobilière, voire une société foncière, une société civile de placement immobilier, ou encore une société d'investissement cotée5. Exceptionnellement, l'immeuble peut être apporté à la société civile, puis les parts sociales sont ensuite vendues aux associés de la société d'exploitation. Quel que soit le montage, cession directe ou apport-cession, ces associés deviendront, indirectement, propriétaires de l'immeuble sans bourse délier. Le financement sera en effet assuré par une banque et le remboursement de l'emprunt s'effectuera au moyen des loyers perçus de la société d'exploitation.

Lorsque l'opération est orchestrée par une personne physique, il s'agit également pour elle d'obtenir de l'argent frais sans procéder à un véritable désinvestissement puisqu'elle conserve un pouvoir, indirect, sur son bien. Si elle souhaite se réserver la jouissance de l'immeuble, la SCI lui concédera un bail ou les statuts de la SCI prévoiront la possibilité pour les associés de jouir gratuitement des actifs sociaux.

Il convient à ce propos de bien distinguer la vente à soi-même de l'opération dite d'apport-cession qui consiste, dans un premier temps à apporter un bien à une société constituée pour l'occasion puis, dans un second temps rapproché du premier, de céder la majorité des titres de la société à un tiers.