Plus-value immobilière : Travaux venant en majoration du prix d'acquisition

Calcul de la plus-value immobilière : Travaux venant en majoration du prix
d’acquisition
Plus-value immobilière : Travaux venant en majoration du prix d’acquisition
Dans le cadre du calcul des plus-values immobilières, il est possible d’apporter
certaines corrections (Art. 150 VB-II du CGI). au prix d’acquisition afin de diminuer
voire supprimer totalement le gain taxable.
Ainsi est-il possible de majorer le prix d’acquisition :
des frais afférents à l’acquisition (que cette dernière ait eu lieu a titre gratuit ou à
titre onéreux). Ces frais sont limitativement énumérés aux articles 41 duovicies I-1°
et 41 duovicies I-2° de l’annexe III au CGI.
Ces frais peuvent être retenus pour leur montant réel (sur justifications) ou, (sauf
pour les immeubles acquis à titre gratuit) forfaitairement (7,5% du prix d’acquisition).
des charges augmentatives du prix : « il s’agit de toutes les charges en capital
ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre que ce
soit : (montant des remboursements mis à la charge des acquéreurs, obligation pour
l’acquéreur de construire sur sa parcelle un mur séparatif de la parcelle dans l’intérêt
du vendeur, clause d’indexation du prix de cession consentie en contrepartie de la
faculté accordée à l’acquéreur de différer le règlement d’une partie du prix, indemnité
d’éviction versée au locataire par l’acquéreur pour le compte du vendeur). Les
charges ainsi visées ne s’entendent que de celles que le contrat impose à
l’acquéreur à la décharge du vendeur »(Instruction fiscale du 14 janvier 2004, BOI
8 M-1-04, §39).
des dépenses des travaux.
Concernant cette majoration du prix d’acquisition pour travaux il convient d’opérer
une distinction selon que lesdits travaux sont réalisés après l’achèvement de
l’immeuble ou avant l’achèvement de l’immeuble.
I. Travaux réalisés après l’achèvement de l’immeuble

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Définition
Selon une jurisprudence constante du Conseil d’Etat, un logement est
considéré comme achevé lorsque l’état d’avancement des travaux en permet
une utilisation effective, c’est-à-dire lorsque les locaux sont habitables. Tel est
le cas, notamment, lorsque le gros-oeuvre, la maçonnerie, la couverture, les
sols et les plâtres intérieurs sont terminés et les portes extérieures et fenêtres
posées, alors même que certains aménagements d’importance secondaire et
ne faisant pas obstacle à l’installation de l’occupant resteraient à effectuer
(exemple : pose de papiers peints ou de moquette).
Viennent en majoration du prix d’acquisition, lorsqu’el es n’ont pas été déjà prises
en compte pour la détermination de l’IR et qu’elles ne présentent pas le caractère de
dépenses locatives, les dépenses :
de construction,
de reconstruction,
d’agrandissement,
ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis
l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si el e est postérieure (Art. 150 VB-II
4° du CGI).
1° Dépenses de reconstruction et d’agrandissement
Ces travaux s’entendent normalement de ceux qui ont pour effet d’apporter
unemodification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux
d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou
encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de
locaux existants .
2° Dépenses d’amélioration
Elles ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de
confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans
modifier cependant la structure de cet immeuble (Instal ation d’un ascenseur, du
chauffage central ou d’une climatisation dans un immeuble qui en était dépourvu, de
la réalisation de travaux d’isolation, du traitement de l’immeuble contre les insectes
xylophages)
3° Dépenses d’entretien et de réparation
Les dépenses d’entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne
figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul
de la plus-value.

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Elles s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de
maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal
sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial
En effet, les dépenses qui ont le caractère de réparations locatives au sens de
la législation sur les rapports locatifs ne peuvent venir en majoration du prix
d’acquisition.
4° Les dépenses doivent avoir été réalisées par une entreprise
Ne peuvent donc venir en majoration du prix d’acquisition :
les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne
autre qu’une entreprise (ex : main d’œuvre salariée) ;
le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur instal ation est
effectuée par une entreprise. Les dépenses liées à l’installation des matériaux
facturées par l’entreprise sont en revanche prises en compte en majoration du prix
d’acquisition, toutes conditions étant par ailleurs remplies.
Dès lors que les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise, la justification
de la dépense résulte nécessairement de la présentation des factures des
entreprises qui doivent notamment comporter les mentions obligatoires.
II. Travaux réalisés avant l’achèvement de l’immeuble : le cas de la
construction occasionnelle
En cas de construction réalisée par le cédant sur un terrain dont il était
antérieurement propriétaire, il n’ y a pas "stricto sensu" de majoration du prix
d’acquisition.
Dans cette situation, le prix d’acquisition à retenir est constitué par :
le coût des travaux de construction, d’une part.
Ces travaux s’entendent notamment des frais d’architecte, des taxes et participations
liées à la construction, et des factures et mémoires des entrepreneurs de tous les
corps d’état.
Si les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, ils s’entendent du prix
d’achat des matériaux pour la construction, et le cas échéant, du coût de la main
d’œuvre employée (salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes).
En revanche, le travail personnel ement effectué par le contribuable n’est pas pris en
compte.
- le prix d’acquisition du terrain, d’autre part.

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L’administration précise que « la fraction de la plus-value afférente au terrain est
déterminée en tenant compte de la date d’acquisition du terrain indépendamment de
la date du début d’exécution des travaux de construction (n° 10 de la fiche 6 du BOI
8 M-1-04) ». (BOI 8 M-1-05)
Le forfait de 15%
Lorsque le contribuable, qui cède un bien plus de cinq ans après son acquisition,
n’est pas en état d’apporter la justification des dépenses de travaux, une
majoration égale à 15 % du prix d’acquisition est pratiquée (Art. 150 VB-II 4°du
CGI).
La prise en compte des travaux en majoration du prix d’acquisition pour un montant
forfaitaire est une simple faculté pour le contribuable qui détient son logement
depuis plus de cinq ans.
Le forfait de 15% s’applique tant aux travaux réalisés après l’achèvement de
l’immeuble qu’aux constructions occasionnelles.
Sur le même sujet :
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Fiche technique du 23 juin 2010
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