Guide pratique de l'achat immobillier

GUIDE PRATIQUE
DE L’ACHAT
IMMOBILIER
veillance,
€ RCS Paris 421 100 645 - Code APE 6419Z - Mars 2009
La Banque Postale - Société Anonyme à Directoire et Conseil de Sur au capital social de 2 342 454 090
cv2.indd 2-3
20/02/09 15:54

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GUIDE
ATIQUE
GUIDE PR
DE L’ACHAT
IMMOBILIER
PRATIQUE
DE L’ACHAT
IMMOBILIER
Vous êtes tenté par l’achat immobilier mais
vous vous posez un certain nombre de questions.
Est-ce un bon investissement ? Est-ce le bon moment ?
Est-ce le meilleur moyen de bâtir son patrimoine ou de préparer
sa retraite ? À toutes ces questions, la réponse est sans détour : oui, vous avez
intérêt à acheter pour occuper vous même le bien ou pour le louer. Les prix de
l’immobilier sont en légère diminution, les taux de crédit baissent à nouveau, les
conditions de financement s’améliorent. Au plan fiscal, vous bénéficiez désormais
de la déductibilité de vos intérêts d’emprunt relatifs à votre résidence principale
durant les cinq premières années. Et si vous ne payez pas d’impôt,
l’administration fiscale vous rembourse les intérêts. En outre, si vous voulez
investir pour louer, il y a bien sûr les dispositifs Borloo et Robien mais
vous disposez désormais d’un nouveau régime : le crédit d’impôt baptisé Scellier,
du nom du sénateur qui l’a initié. Un mécanisme plus intéressant encore
que les deux premiers et qui accroît l’intérêt d’acheter pour louer.
Pour autant, se lancer dans un projet d’acquisition nécessite, plus que jamais,
un conseil de qualité. Le guide que vous avez entre les mains vous aidera
dans votre réflexion et répondra sans doute à bon nombre de vos interrogations.
Mais rien ne vaut, évidemment, le conseil éclairé d’un expert en la matière.
Avec plus de 700 Conseillers Spécialisés en Immobilier répartis sur
tout le territoire, La Banque Postale sera votre interlocuteur privilégié.
Filiale de La Poste, forte d’une histoire de plus de deux siècles et de 30 millions de
clients, elle est dotée, depuis le 1er janvier 2006, d’une large gamme de crédits
pour répondre à tous vos besoins. Alors n’attendez plus pour prendre contact
avec l’un de ses Conseillers Spécialisés en Immobilier. Il aura à cœur de vous
apporter un conseil personnalisé pour le montage de votre plan de financement
et de vous aider à réaliser un parcours sans faute dans l’achat de votre logement.
Conception, réalisation, impression : Indicateur Bertrand - 43, boulevard Barbès - 75880 Paris Cedex 18 - Tél. : 01 49 25 26 27
Fax : 01 49 25 26 00 - Rédaction : Christine Lambert - Maquette : Studio Indicateur Bertrand - Secrétaire de rédaction : Monique
Van Weddingen - Tous droits de reproduction, même partielle, réservés. Nous remercions les promoteurs et les
constructeurs qui nous ont aidé à illustrer ce guide et autres photos droits réservés - Imprimé en France - Droits réservés
(2009 par In di cateur Bertrand – Publiprint SA).
La Banque Postale 3

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SOMMAIRE
GUIDE PRATIQUE
DE L’ACHAT
IMMOBILIER
6 à
Posez-vous
11 les bonnes questions
Acheter pour vous loger…
… ou préparer l’avenir ?
Acheter pour investir ?
Où acheter ?
Neuf ou ancien ?
Maison ou appartement ?
A quel prix ?
Les meilleures pistes ?
Qui sont vos interlocuteurs ?
12 à Acheter
20 un logement ancien
Acheter
21 à un logement neuf
26
Comment vérifier la qualité du logement ?
Qui peut expertiser un logement ?
Le mesurage du logement est-il important ?
Que disent les plans ?
Quels sont les diagnostics obligatoires ?
Que doit contenir le descriptif technique ?
Quelles charges de copropriété ?
Existe-t-il des normes et labels de qualité ?
Quel contrat signer à la réservation ?
Surface habitable ou utile :
Quelles clauses suspensives ?
quelle différence ?
Puis-je me rétracter ?
Quel contrat ?
A quel moment intervient la vente
Peut-on changer d’avis ?
chez le notaire ?
A quel moment intervient la vente ?
A quoi correspondent les frais de notaire ?
Quel calendrier pour les paiements ?
Existe-t-il des aides pour les travaux ?
Quels frais de notaire ?
Subventions de l’Anah
Quand s’effectue la remise des clés ?
(Agence nationale de l’habitat)
Quels recours en cas de malfaçons ?
Quelles garanties en cas de malfaçons ?
4 La Banque Postale

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LBP-032009_EditoSommaire:Mise en page 1 26/02/09 11:44 Page 5
Trouver
42 à le meilleur financement
58
27 à Faire construire
Quel budget ?
35 sa maison
Peut-on emprunter sans apport ?
Combien coûte un prêt de longue durée ?
Où dénicher un terrain ?
Comment étoffer votre apport ?
Quels sont les avantages du terrain
Qui peut bénéficier du 1 % logement ?
en lotissement ?
Est-il intéressant d’utiliser l’épargne logement ?
Sur quels critères choisir un terrain isolé ?
Qui peut bénéficier du prêt à taux zéro ?
Pourquoi un certificat d’urbanisme
Nouveau prêt à 0 % majoré
est-il nécessaire ?
Quel est l’intérêt du prêt conventionné ?
Qu’est que le plan local d’urbanisme (PLU) ?
Qu’appelle-t-on « prêt du secteur libre » ?
Vaut-il mieux faire appel à un architecte ?
Taux nominal et TEG : quelles différences ?
Quelles démarches pour obtenir le permis
Taux fixe ou révisable ?
de construire ?
Qu’est-ce qu’un prêt à taux révisable classique ?
Constructeur ou entreprise du bâtiment ?
Qu’est-ce qu’un prêt à taux révisable
Quel contrat signer ?
plafonné ou « capé » ?
A quel moment faut-il payer ?
Qu’est-ce qu’un prêt modulable ?
Quelle garantie de livraison ?
Qu’est ce qu’un prêt emboîté ou prêt « à paliers » ?
Pourquoi souscrire une assurance
Les prêts mixtes
dommages-ouvrage ?
Quels prêts pour les travaux ?
Comment s’effectue la remise des clés ?
Quel prêt pour une société civile imobilière ?
Que faire en cas de problème ?
Qu’est-ce qu’un prêt relais ?
Quelles garanties ?
59 à Assurer et garantir
65 votre prêt
36
Assurer un prêt : à quoi ça sert ?
à Acheter un logement
Combien coûte l’assurance décès-invalidité ?
pour le louer
41
Quelle couverture ?
L’assurance perte d’emploi : comment ça marche ?
Les services Pactys’Immo de La Banque Postale
Où investir ?
La banque exige-t-elle d’autres garanties ?
Studio ou logement familial ?
Hypothèque ou privilège, quelle garantie choisir ?
Neuf ou ancien ?
Hypothèque rechargeable et prêt viager
Comment fonctionne le dispositif Scellier ?
hypothécaire : qu’est-ce que c’est ?
Comment fonctionne
le dispositif Robien recentré ?
Qu’est-ce que le cautionnement ?
En quoi consiste le Borloo populaire ?
Comment s’effectue la signature
Qu’est-ce que le Borloo ancien ?
de l’offre de prêt ?
Qu’est-ce que le microfoncier ?
Quelles sont les lois qui me protègent
en tant qu’emprunteur ?
Quelles sont les formalités à entreprendre
pour mon déménagement ?
La Banque Postale 5

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L’achat d’un logement présente presque toujours plus d’avantages
qu’une location. Reste à savoir pour quelles raisons vous souhaitez faire
cette démarche et comment choisir judicieusement votre bien.
Les réponses à ces questions préliminaires vous permettront de bien
démarrer votre projet.
Posez-vous
les bonnes questions
Acheter pour vous loger…
Comme une majorité de Français, vous démontrent : l’achat est pratiquement tou-
voulez avoir votre toit à vous et ne plus être
jours plus avantageux que la location. En
dépendant d’une location et du bon vouloir
achetant pour vous loger, vous vous consti-
de votre propriétaire bailleur. Vous avez, en
tuez petit à petit un patrimoine dont vous
outre, le sentiment de jeter votre argent par
pouvez disposer à votre guise. Rien ne vous
les fenêtres en payant un loyer tous les mois
empêche de revendre votre logement pour
à fonds perdus. De bonnes raisons pour
racheter plus grand ou plus petit, selon la
passer à l’acte. D’autant que les calculs le
nécessité du moment.
… ou préparer l’avenir ?
Alors que l’avenir des retraites est incertain,
avoir de charge de remboursement de votre
l’immobilier reste un bon moyen d’assurer
logement au moment de la retraite. Et
ses arrières. En achetant votre logement,
envisager, pourquoi pas, de revendre pour
vous diminuez vos dépenses futures, en par-
racheter une surface plus petite et placer le
ticulier à un moment où vos revenus vont
reste de vos économies dans un petit studio
baisser. Si vous vous y prenez suffisamment
à louer ou bien sur un contrat d’assurance
tôt, vous pouvez même espérer ne plus
vie…
Acheter pour investir ?
Investir pour louer, c’est également une
tissez est assez dynamique et qu’elle favo-
façon de préparer votre retraite et de vous
rise une demande locative importante.
assurer des revenus réguliers. Il faut cepen-
Soyez attentif aux qualités du bien car,
dant respecter certaines règles. Assurez-
question confort, les locataires sont de plus
vous que le logement est suffisamment bien
en plus exigeants.
placé pour être loué facilement. Vérifiez
Et surtout, ne considérez pas le placement
que la commune dans laquelle vous inves-
« pierre » comme un simple investissement
6 La Banque Postale

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LBP_032009_Chap1:Gab guidinvest032009 26/02/09 12:03 Page 7
financier. Ne cherchez pas exclusivement à
pectez bien ces règles, vous n’aurez aucune
bénéficier d’un avantage fiscal. Vous pour-
difficulté à obtenir un bon rendement loca-
riez vous en mordre les doigts. Si vous res-
tif, voire une plus-value en cas de revente.
Où acheter ?
C’est avant tout une affaire de goût et de
perdre de la valeur à votre bien. Ne vous fiez
budget. Habiter en centre-ville nécessite
pas non plus aux éventuels équipements en
généralement un budget plus élevé qu’en
projets qui peuvent ne jamais voir le jour.
périphérie. À moins d’avoir d’importantes
Soyez attentif aussi au montant des impôts
économies, vous devrez sans doute vous
locaux (taxe foncière et taxe d’habitation) qui
contenter d’une superficie plus petite que
peuvent sérieusement grever votre budget.
celle dont vous rêvez. En périphérie, c’est
l’inverse. Les prix plus abordables vous
Un conseil
permettront de voir plus grand.
Quel que soit votre choix, la règle d’or reste
Ne vous emballez pas dès la première visite.
l’emplacement. Privilégiez les quartiers bien
Étudiez bien votre futur environnement. Par
équipés en transports, en commerces, en
exemple en visitant les lieux à différents
infrastructures scolaires. Un parc, un jardin,
moments de la journée. Et pas seulement le
un cours d’eau à proximité sont des éléments
week-end mais aussi en semaine. Vous pourrez
valorisants. En revanche, fuyez les secteurs
ainsi détecter ses éventuels défauts (nuisances
sonores, pollution d’usine…) et vous rendre
générant des nuisances sonores (rues em-
compte de votre environnement futur. N’hésitez
bouteillées, proximité d’une autoroute, d’une
pas à interroger le voisinage, les commerçants,
voie express, d’une usine…) qui peuvent faire
voire le commissariat de police… Ce sont
toujours de bonnes sources d’information.
Neuf ou ancien ?
Là encore, tout dépend de vos envies et de
tre-ville. Ils sont, en revanche, plus présents
votre budget. Si vous optez pour de l’ancien,
en périphérie proche et lointaine des villes.
vous n’aurez que l’embarras du choix, en
Côté prix, le neuf coûte plus cher. Il fait en
centre-ville comme en périphérie, avec des
effet appel à des normes de qualité, de
appartements très différents les uns des au-
confort et de sécurité que l’ancien n’a pas.
tres selon la date d’édification de l’immeu-
Un immeuble neuf étant bien isolé, vous êtes
ble. Une construction des années 1950 n’a
assuré d’avoir une maîtrise de vos charges de
pas le même charme qu’un immeuble hauss-
copropriété et de vos dépenses de chauffage.
mannien. Mais il faut bien souvent évaluer le
Dans l’ancien, même avec des travaux, vous
coût d’éventuels travaux à l’avance pour évi-
n’obtiendrez pas un résultat identique.
ter les mauvaises surprises. Si vous choisissez
Sachez encore que les frais de notaire sont
du neuf, vous n’aurez pas une offre aussi
différents. Si vous optez pour du neuf, ils
étoffée car, faute de foncier, les promoteurs
s’établissent autour de 3 %. Dans l’ancien,
construisent de plus en plus rarement en cen-
comptez 7 %.
La Banque Postale 7

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LBP_032009_Chap1:Gab guidinvest032009 26/02/09 12:03 Page 8
Maison ou appartement ?
Bien sûr, comme la plupart des Français, vous
En appartement, vos dépenses d’entretien se-
rêvez d’une maison avec un jardin. Cela
ront certainement moins élevées. Si vous ne
suppose d’aller en périphérie parfois éloi-
disposez pas d’un jardin, vous aurez peut-être
gnée, surtout si votre budget est limité. Mais
la chance d’avoir un balcon ou une terrasse
attention : l’entretien d’une maison coûte
pour profiter de quelques heures de farniente
cher. Pensez aux dépenses d’électricité et
à la belle saison. Mais vous ne serez pas com-
de chauffage qui peuvent s’avérer très plètement maître chez vous. Vous devrez
importantes si votre habitation est ancienne
vous plier aux règles de la copropriété et subir
et pas très bien isolée.
la présence de voisins parfois bruyants.
À quel prix ?
À surface équivalente, les écarts de prix sont
l’ouest, plus il bénéficiera du soleil. Pour vous
parfois très importants. Ils dépendent de la
faire une idée des prix, n’hésitez pas à consul-
renommée de la ville. Plus elle est réputée
ter les bases de données des professionnels
résidentielle et tranquille, plus les valeurs
(notaires, agents immobiliers, promoteurs…)
sont élevées. À l’intérieur d’une ville, il existe
et visitez le plus de biens possible dans le
aussi d’importantes disparités entre quartiers
quartier qui vous intéresse.
selon leur proximité ou leur éloignement du
centre, leurs équipements (scolaires, sportifs,
Un conseil
culturels…). Même si les prix sont plus chers,
privilégiez toujours une bonne desserte en
Pour savoir combien vous serez à même d’em-
transports en commun (métro, train, bus…).
prunter et donc avoir une notion du prix que
Autres éléments qui font varier les prix : la
vous pouvez mettre dans votre projet immobi-
qualité de l’immeuble et ses prestations
lier, consultez votre conseiller de La Banque
(ascenseur…), l’étage et l’exposition du
Postale qui pourra vous aider à établir votre
budget achat.
logement. Plus il se situera à un niveau élevé,
plus il sera lumineux, plus il sera au sud ou à
ADRESSES UTILES
Agents Immobiliers
Guide des constructions
Organismes d’information
Fnaim (Fédération
neuves
Anil (Agence nationale
nationale de l’immobilier)
Indicateur Bertrand
pour l’information
129, rue du Faubourg-
43, boulevard Barbès
sur le logement)
Saint-Honoré
75880 Paris Cedex 18
Tél. : 01 42 02 05 50
75008 Paris
Tél. : 01 49 25 26 27
www.anil.org
Tél. : 01 44 20 77 00
Fax : 01 49 25 26 00
ou Adil 75 www.adil75.org
www.fnaim.fr
www.explorimmoneuf.com
(d’autres Adil existent
dans votre département)
8 La Banque Postale

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LBP_032009_Chap1:Gab guidinvest032009 26/02/09 12:03 Page 9
Les meilleures pistes ?
Ce sont les annonces des journaux mais
également les nombreux sites Internet qui
regorgent d’annonces d’appartements et de
maisons à vendre. Elles émanent des particu-
liers comme des professionnels. C’est le
moyen le plus rapide pour trouver chaussure
à votre pied. Mais si vous cherchez un im-
meuble précis, rien ne vaut le bouche-à-
oreille et les renseignements fournis par un
gardien d’immeuble.
Qui sont vos interlocuteurs ?
Ils viennent de différents horizons. Il peut
n° 2005-1315 du 21 octobre 2005). Cette carte
s’agir de particuliers, d’agents immobiliers,
est valable dix ans et non plus un an comme
de notaires, de promoteurs…
avant. Pour l’obtenir, l’agent immobilier doit
être titulaire soit d’un diplôme de niveau
• Le particulier
bac + 3 dans des domaines précis (juridique,
Avec lui, vous avez un contact direct et pou-
économique ou commercial), soit d’un di-
vez collecter de nombreuses informations sur
plôme universitaire ou d’un BTS (immobilier),
le logement, le coût des charges de copro-
soit d’un diplôme d’études économiques et
priété, de chauffage… Vous pouvez aussi
juridiques appliquées à la construction et à
avoir une idée du voisinage. Mais il est plus
l’habitation. À défaut, il doit justifier d’un
prudent de tout vérifier par vous-même. Un
propriétaire qui veut vendre son logement
ne vous révélera pas forcément ses défauts.
De même, il aura tendance – valeur affective
oblige ! – à surestimer son bien.
• L’agent immobilier
C’est un professionnel qui intervient notam-
ment dans l’opération de vente ou d’achat
d’un logement. Pour exercer son métier, il
doit être titulaire d’une carte profession-
nelle indiquant ses compétences : transac-
tion, gestion immobilière (loi Hoguet du
2 janvier 1 970, modifiée par l’ordonnance
n° 2004-634 du 1er juillet 2004 et par le décret
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LBP_032009_Chap1:Gab guidinvest032009 26/02/09 12:03 Page 10
Mais, celle-ci étant généralement incluse
dans le prix de vente, c’est finalement
l’acquéreur qui la supporte. Elle s’élève en
moyenne entre 4 et 5 % du prix de vente,
parfois beaucoup plus. L’agent immobilier ne
peut cependant revendiquer ses honoraires
que s’il détient un mandat et que la vente a
réellement été conclue grâce à son concours.
• Le notaire
Vous le connaissez en tant qu’officier minis-
tériel rédigeant les actes authentiques et
percevant, à ce titre, des émoluments de
certain nombre d’années d’expérience pro-
rédaction (voir chapitres sur les frais de
fessionnelle (dix ans). Il a en outre l’obligation
notaire pages 17 et 25). Vous connaissez sans
de souscrire une assurance de responsabilité
doute moins son rôle de négociateur. Il peut,
civile professionnelle et de justifier d’une ga-
en effet, comme l’agent immobilier, mettre
rantie financière suffisante (caution d’une
en présence vendeur et acquéreur. Pour cette
banque, d’une compagnie d’assurance) pour
activité, il est aussi soumis à un devoir de
permettre le remboursement des fonds qui
conseil. Il a en effet une bonne connaissance
lui ont été confiés. Il ne peut participer à une
du marché immobilier et des logements
transaction que s’il a été mandaté par le pro-
mis en vente par voie de succession ou de
priétaire. Mais il est soumis à un devoir de
divorce. Le notaire, dans son rôle d’intermé-
conseil vis-à-vis du vendeur comme de l’ac-
diaire de la transaction, peut donc vous être
quéreur. Autrement dit, il est tenu de vous
d’une aide précieuse.
donner une information claire et objective
Il connaît bien le marché immobilier local,
concernant le bien qui vous intéresse. S’il
sait évaluer les biens et facilitera vos dé-
existe des nuisances, des servitudes qui grè-
marches administratives. Pour cette mission,
vent le logement, l’agent immobilier doit
il est en droit de vous réclamer des hono-
vous en avertir, de même qu’il doit vérifier la
raires de négociation, établis selon le barème
situation administrative et juridique du bien.
suivant sur le montant HT : 5 % jusqu’à
S’il ne faisait pas correctement son métier, sa
45 735 euros et 2,50 % au-delà.
responsabilité pourrait être engagée. Une
fois le vendeur et l’acquéreur d’accord, il peut
rédiger l’avant-contrat. Pour sa prestation,
HONORAIRES DU NOTAIRE
il perçoit une commission supportée par le
Si vous vendez votre logement 150 000 € par
vendeur. Dans la réalité, elle vient souvent
l’intermédiaire de votre notaire, ses hono-
raires de négociation seront calculés de la
s’ajouter au prix du bien.
façon suivante :
Quelle commission pour l’agent immobilier ?
45 735 € x 5 % =
2 286,75 €
Les honoraires de l’agent immobilier sont
104 265 € x 2,5 % =
2 606,63 €
libres. Ils doivent toutefois être affichés de
Total =
4 893,38 €
façon lisible dans l’agence. C’est au vendeur
TVA 19,6 % =
959,10 €
Total TTC =
5 852,48 €
de payer la commission à l’agent immobilier.
10 La Banque Postale

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contre les risques de défaillance de celui-ci.
N’hésitez pas à lui réclamer une attestation de
Un conseil
garantie. Le constructeur est généralement
Pour choisir votre constructeur ou votre pro-
une entreprise qui construit des maisons
moteur, demandez à visiter quelques-unes de
individuelles au coup par coup sur un terrain
ses réalisations. Profitez-en pour interroger
que vous fournissez. Avant de signer quoi que
les occupants et vérifier qu’ils sont satisfaits.
ce soit avec lui, assurez-vous, là encore, qu’il
Au moment de vous engager, vous aurez ainsi
détient une garantie de livraison, donnée par
l’esprit plus tranquille et saurez à quoi vous
attendre.
un établissement financier ou une compagnie
d’assurance, ainsi qu’une assurance de res-
ponsabilité professionnelle et d’une garantie
• Le promoteur et le constructeur
décennale. Cette dernière vous permet la
Si vous décidez d’acheter un logement neuf
réparation des malfaçons en cas de problème
dans un programme immobilier, c’est au
lié à l’ossature de la construction.
promoteur que vous aurez à faire. Ce pro-
fessionnel conçoit, commercialise et construit
des opérations de logements. En règle géné-
rale, l’achat se fait sur plans. Votre choix
s’effectuera à partir d’une plaquette publici-
taire, d’un descriptif et, éventuellement, d’un
appartement témoin. Pour sécuriser ce type
de vente, appelé vente en l’état futur d’achè-
vement (Vefa), le promoteur doit apporter
des garanties. Notamment une garantie
d’achèvement des travaux (donnée par un
établissement financier) qui vous protégera
ADRESSES UTILES
Maisons individuelles
FPC
Notaires
Conseil supérieur
Union des maisons
(Fédération
Chambre des
du notariat
françaises
des promoteurs-
Notaires de Paris
60, boulevard de la
(ex Union nationale
constructeurs
12, avenue Victoria
Tour-Maubourg
des constructeurs
de France)
75001 Paris
75007 Paris
de maisons
106, rue de
Tél. : 01 44 82 24 00
Tél. : 01 44 90 30 00
individuelles)
l’Université
www.paris.notaires.fr
www.notaires.fr
3, rue du
75007 Paris
Président-Wilson
Tél. : 01 47 05 44 36
75116 Paris
www.fpcfrance.fr
Tél. : 01 47 20 82 08
www.uniondesmai
sonsfrancaises.org
La Banque Postale 11

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C’est décidé, vous préférez acheter de l’ancien. Avant de signer le
contrat, vous devez vérifier un certain nombre d’éléments. Qualité du
logement, salubrité, charges… Après toutes ces démarches, vous pourrez
enfin devenir propriétaire et songer, le cas échéant, au financement de
vos travaux.
Acheter
un logement ancien
Comment vérifier la qualité du logement ?
Dans l’ancien, sauf à être un spécialiste, il est
copropriété, renseignez-vous auprès du syn-
difficile de vérifier l’état de la toiture, de la
dic pour connaître les gros travaux réalisés et
charpente, des murs, des planchers, du
ceux éventuellement programmés (toiture,
chauffage ou de l’installation électrique.
ravalement, ascenseur…). Pour une maison
Mieux vaut pourtant en avoir une idée
individuelle, il est plus facile de vérifier la toi-
précise afin d’éviter les mauvaises surprises.
ture ou les murs porteurs, mais, dans tous les
D’où l’intérêt, lors de la visite, de vous faire
cas, n’hésitez pas à poser des questions au
accompagner d’un professionnel du bâti-
propriétaire ou à l’agent immobilier chargé
ment. Si vous optez pour un appartement en
d’effectuer la vente.
Qui peut expertiser un logement ?
Différentes professions peuvent s’en charger.
Par exemple, un architecte sera en mesure
d’évaluer la qualité de votre futur logement
(charpente, toiture, murs, planchers, équi-
pements, isolation…), d’en vérifier la super-
ficie et de chiffrer le coût des travaux à
prévoir éventuellement. Ce qui peut vous
donner des arguments pour négocier le prix
du logement. Un géomètre expert, même s’il
est un spécialiste des plans et des documents
topographiques, a la possibilité de réaliser
un diagnostic immobilier.
12 La Banque Postale

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ADRESSES UTILES
Pour connaître les modalités
Collège national des experts
Pour une intervention
d’un diagnostic immobilier,
architectes français (Cneaf)
à titre libéral :
vous pouvez contacter :
Les Récollets
Ordre des géomètres experts
Association pour
148, rue du Faubourg-
40, avenue Hoche
le diagnostic immobilier
Saint-Martin
75008 Paris
de l’architecte (Adia)
75010 Paris
Tél. : 01 53 83 88 00
Tél. : 02 47 42 19 92
Tél. : 01 40 59 41 96
www.geometre-expert.fr
www.adia.org
www.cneaf.fr
Le mesurage du logement est-il important ?
La loi Carrez du 18 décembre 1996 a rendu
aurez la possibilité d’invoquer la nullité de la
obligatoire la mention de la superficie exacte
vente dans un délai de un mois à compter de
d’un logement en copropriété dans toute
la signature de l’acte chez le notaire. Vous
promesse ou compromis de vente ainsi que
pourrez également, si la superficie est sur-
dans l’acte d’acquisition.
évaluée de plus de 5 %, demander une dimi-
La surface à prendre en compte est celle des
nution du prix de vente en saisissant le
planchers, clos et couverts, après déduction
tribunal de grande instance.
de celles occupées par les murs, cloisons,
marches et cages d’escalier, gaines, embra-
sures de portes et de fenêtres. Cette surface
ne tient pas compte des planchers des parties
où la hauteur sous plafond est inférieure à
1,80 m. Sont également exclus les caves, les
garages et les parkings, ainsi que les petits lo-
caux annexes (débarras, WC sur le palier) s’ils
mesurent moins de 8 m2. Si la superficie n’est
pas mentionnée dans les documents, vous
Quels sont les diagnostics obligatoires ?
Avant de vous céder son bien, le vendeur du
• Termites
logement doit faire réaliser un certain nom-
Tout logement (appartement, maison) ou
bre de diagnostics. Ils sont désormais réunis
terrain se situant dans une zone infestée par
dans un document unique (ordonnance les termites (délimitée par arrêté préfectoral)
du 8 juin 2005, JO du 9 juin 2005) appelé
et mis en vente doit faire l’objet d’un état
Dossier de diagnostics techniques (DDT).
parasitaire.
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Cet état doit dater de moins de six mois et
être annexé à l’acte de vente. Il doit être
conforme à un modèle réglementé, établi
par un professionnel agréé.
• Plomb et saturnisme
Un constat des risques d’exposition au plomb
(Crep) de moins d’un an doit être joint à la
promesse de vente ou à l’acte notarié pour
toute vente d’un logement (appartement,
maison) construit avant le 1er janvier 1949. En
copropriété, la recherche de plomb ne porte
que sur le logement, à l’exclusion des parties
moment de la vente. Il est à noter que, si
communes. À compter du 12 août 2008, ce
vous achetez pour louer, vous êtes égale-
constat devra même être joint à tout bail
ment soumis à cette obligation.
d’habitation, sous peine de sanctions pénales.
• Installation électrique
• Amiante
En cas de vente, le propriétaire doit faire éta-
Pour tout immeuble collectif ou maison indi-
blir un diagnostic de l’installation électrique
viduelle dont le permis de construire a été dé-
dès lors que celle-ci a plus de quinze ans.
livré avant le 1er juillet 1997, le vendeur doit,
En copropriété, seule la partie privative
au plus tard à la date de la promesse de vente
est concernée. Ce diagnostic est entré en
ou, à défaut, à la date de l’acte authentique,
vigueur au 1er janvier 2009.
produire une attestation portant sur la re-
cherche d’amiante dans les matériaux qui ont
• Gaz
servi à sa construction. Pour les immeubles,
Depuis le 1er novembre 2007, toute installa-
un dossier technique « amiante » doit avoir
tion de gaz (naturel ou non) réalisée depuis
été établi avant le 31 décembre 2005 (décret
plus de quinze ans devra être diagnostiquée
du 29 juillet 2004). Une fiche récapitulative de
en cas de vente. Le certificat ne doit pas dater
ce dossier est à la disposition des occupants.
de plus de trois ans à la date de la vente.
Pour les parties communes d’immeubles
collectifs, c’est la fiche récapitulative qui doit
• Prévention des risques naturels
être produite par le vendeur. Attention :
et technologiques
à défaut de diagnostic, le vendeur ne peut
Cet état de risque s’impose aux vendeurs
s’exonérer de la garantie des vices cachés.
depuis le 1er juin 2006 dans les zones
couvertes par un plan de prévention des
• Performance énergétique (DPE)
risques technologiques, naturels et sismiques
Ce diagnostic a pour vocation de vous infor-
ou cycloniques.
mer sur les caractéristiques thermiques
En cas de vente d’un bien (appartement,
(chauffage, consommation d’énergie, pro-
maison, terrain), l’état, datant de moins de
duction d’eau chaude…) du logement. six mois, doit être annexé à la promesse de
Depuis le 1er novembre 2006, il doit être joint
vente ou à l’acte authentique. Le vendeur
à tout avant-contrat ou acte authentique de
doit vous informer des sinistres antérieurs et
vente et doit dater de moins de dix ans au
qui ont été indemnisés à ce titre.
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Quelles charges de copropriété ?
Bien sûr, le vendeur peut vous apporter des
dernière assemblée générale peut aussi vous
éléments de réponse sur les charges que vous
apporter de précieux renseignements sur
aurez à régler. Ce n’est pas une raison pour
le fonctionnement de la copropriété, ses
ne pas lire attentivement le règlement de
recettes, ses dépenses lors du dernier exer-
copropriété. Ce document définit les parties
cice ainsi que sur le budget de l’exercice en
communes et privatives de l’immeuble ainsi
cours et les prévisions du prochain. Vérifiez
que leurs conditions d’utilisation. Il indique
également la nature et le montant des tra-
également le mode de répartition des
vaux votés par la copropriété. Demandez à
charges entre les différents copropriétaires.
quel montant s’élèvera votre participation au
Demandez au syndic de vous préciser le
fonds de roulement. Une dépense non
montant des appels de charges sur les deux
négligeable que vous aurez à débourser au
derniers exercices. Le procès-verbal de la
moment de l’acquisition.
Quel contrat signer à la réservation ?
Une fois votre futur logement trouvé, reste à
• La promesse unilatérale de vente
signer l’acte de réservation. Il en existe trois :
Par cet acte, c’est surtout le vendeur qui
le compromis de vente, la promesse de vente
s’engage en vous donnant une option sur
et la promesse d’achat. Chacun a des carac-
son bien à un prix défini et pour une durée
téristiques et des implications propres.
limitée. Pour votre part, vous vous engagez
à donner une réponse pour vous porter
• Le compromis de vente (ou promesse
acquéreur dans le délai fixé au contrat. Vous
synallagmatique)
disposez donc d’une réelle liberté. Mais elle
Acte le plus fréquemment utilisé aujourd’hui,
n’est pas totale. Si vous ne donnez pas suite,
le compromis de vente engage chaque par-
le vendeur sera autorisé à conserver la
tie, l’acheteur et le vendeur, de la même
somme versée (10 % en général comme pour
façon. À ce stade, la vente est quasi défini-
le compromis). Si ce montant est élevé, il est
tive. Elle ne pourrait être différée que pour
des raisons clairement indiquées dans le
contrat. La somme que vous versez à la
signature, en général 10 % du prix du bien,
constitue un acompte définitif sur le prix.
Si vous renoncez à acheter pour d’autres
motifs que ceux prévus dans le contrat, vous
perdrez cet acompte. Côté vendeur, il est
possible de prévoir une clause en cas de dédit
de celui-ci qui l’oblige, lui aussi, à vous
indemniser s’il change d’avis et ne veut plus
vous vendre son bien.
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parfois possible de le négocier à la baisse. Le
autre acheteur à un meilleur prix. À l’expira-
vendeur est tenu de respecter les conditions
tion du délai, si le vendeur n’a pas trouvé
du contrat. Si vous les acceptez, la vente sera
mieux et qu’il accepte vos conditions, vous ne
réputée conclue et vous ne pourrez plus vous
pourrez plus vous désister.
rétracter. Si votre vendeur refuse de se
présenter devant le notaire pour signer l’acte
définitif, il vous appartiendra de saisir le
Un conseil
tribunal de grande instance pour faire
constater la vente. Même chose si c’est vous
Ne versez aucune somme d’argent directement
qui ne voulez plus signer.
à votre vendeur. Déposez-la entre les mains
d’un notaire ou chez l’agent immobilier chargé
• La promesse unilatérale d’achat
de la vente et autorisé à recevoir des règle-
Cet acte n’engage que vous, pas le vendeur.
ments pour le compte de tiers. En cas d’applica-
Il indique que vous vous portez acquéreur à
tion d’une clause suspensive prévue dans le
contrat, vous pourrez ainsi plus facilement récu-
un prix donné. Vous êtes engagé pour la
pérer votre mise.
durée prévue au contrat. Pendant ce temps,
le vendeur a toute liberté pour trouver un
Quelles clauses suspensives ?
Tout avant-contrat doit comporter, outre la
D’autres clauses suspensives peuvent encore
désignation des parties, du logement, de sa
figurer dans l’avant-contrat. Par exemple, si
superficie et de son prix, certaines clauses
vous faites construire, vous pouvez subor-
suspensives qui, lorsqu’elles ne se réalisent
donner la vente à la délivrance d’un permis
pas, entraînent l’annulation de l’acte.
de construire. Même chose si vous envisagez
des travaux qui nécessitent le consentement
• Clause suspensive d’obtention des prêts
de la copropriété. N’hésitez pas à demander
Elle est valable au moins un mois et doit fi-
conseil à votre notaire.
gurer dans le contrat dès lors que vous em-
pruntez pour financer votre acquisition.
Même si l’acte ne précise rien, il sera tout de
même réputé avoir été conclu sous cette
clause. Elle vous autorise à renoncer à l’achat
si un seul des prêts nécessaires au finance-
ment de votre acquisition est refusé (il doit
représenter au moins 10 % du prix global).
• Clause suspensive d’obtention
du certificat d’urbanisme
Elle concerne toute charge ou servitude
administrative de nature à restreindre votre
droit de propriété ou de jouissance.
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Puis-je me rétracter ?
Si l’avant-contrat est signé sous seing privé
réception du contrat par courrier). Si l’avant-
(directement entre l’acheteur et le vendeur
contrat est signé chez le notaire, le projet
ou avec l’agent immobilier), vous en rece-
vous sera adressé à votre domicile. Le délai
vrez copie par lettre recommandée avec
de réflexion de sept jours pour renonciation
accusé de réception. Vous disposerez alors
s’applique également. Au-delà, vous ne
d’un délai de rétractation de sept jours
pourrez plus vous désister, sauf à perdre les
calendaires pour vous désister (à partir de la
sommes versées.
À quel moment intervient la vente chez le notaire ?
À partir de la signature de l’avant-contrat, il
l’acte de vente. Mais vous pouvez parfaite-
faut en moyenne deux à trois mois pour que
ment imposer votre propre notaire. D’autant
l’acte de vente soit signé chez le notaire. De
que cela ne vous revient pas plus cher : les
nombreux documents doivent, en effet, être
honoraires dus pour la rédaction de l’acte
réunis par l’officier ministériel (vérifications
sont simplement divisés par deux. À partir de
diverses, bureau des hypothèques, éléments
la signature, vous deviendrez propriétaire à
concernant le crédit…). Souvent, c’est le no-
votre tour et recevrez les clés de votre nou-
taire du vendeur qui se charge d’authentifier
veau logement.
À quoi correspondent les frais de notaire ?
Les « frais de notaire » ou « frais d’acte » ne
– taxe communale : 1,2 %
concernent pas seulement les honoraires du
– taxe départementale : 3,6 %
notaire, qui ne représentent qu’une petite
– frais d’assiette et de recouvrement : 2,5 %
part dans ce que vous allez lui verser. Certes,
(du montant de la taxe départementale)
il perçoit des émoluments pour accomplir
– taxe au profit de l’État : 0,2 %
toutes les formalités de la vente, mais il est
Soit un total de 5,09 %
aussi chargé de prélever un certain nombre
de taxes qu’il reverse ensuite au fisc.
• Calcul des émoluments du notaire pour
les ventes de logements
• Droits d’enregistrement
- de 0 à 6 500 euros : 4,784 %
Il s’agit des taxes payées à l’administration fis-
- de 6 501 à 17 000 euros : 1,9734 %
cale lors de la vente de logements anciens et
- de 17 001 euros à 30 000 euros : 1,3156 %
de terrains. Ces taxes cumulées représentent
- au-delà de 30 000 euros : 0,9867 %
5,09 % du prix de vente. Les droits à payer se
Ces pourcentages comprennent la TVA au
décomposent désormais comme suit :
taux de 19,6 %.
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Existe-t-il des aides pour les travaux ?
Effectivement, si vous faites des travaux, vous
les frais engagés pour établir un diagnostic
pouvez bénéficier non seulement d’une TVA
de performance énergétique (DPE), en
à taux réduit, mais également d’un crédit
dehors des cas où la réglementation le rend
d’impôt. Sous certaines conditions.
obligatoire. Ce crédit d’impôt est valable du
1er janvier 2009 au 31 décembre 2012. Pour
• Équipements et
un même logement, un seul diagnostic de
travaux d’économie d’énergie
performance énergétique ouvre droit au cré-
La loi de finances pour 2009 modifie et pro-
dit d’impôt par périodes de cinq ans.
longe jusqu’au 31 décembre 2012 les me-
sures en faveur des investissements liés aux
Crédit d’impôt étendu aux bailleurs. Pour
économies d’énergie. Voici les principaux
inciter les propriétaires à réaliser des travaux
changements.
d’économies d’énergie dans les logements
qu’ils louent, un crédit d’impôt leur est désor-
Crédit d’impôt recentré. Les chaudières à
mais accordé pour les logements achevés
basse température et les pompes à chaleur
depuis plus de deux ans. À condition qu’ils
air/air ne sont plus éligibles au crédit d’im-
s’engagent à louer le logement nu à titre de
pôt. Le taux applicable aux appareils de
résidence principale d’un locataire et ce pen-
chauffage à bois et aux pompes à chaleur qui
dant au moins cinq ans. Le plafond de
était de 50 %, est ramené à 40 % pour les dé-
dépenses est ici fixé à 8 000 euros par loge-
penses payées en 2009 et à 25 % pour celles
ment. Un contribuable peut bénéficier du
payées à compter de 2010. Toutefois, le taux
crédit d’impôt pour la rénovation de trois
de 40 % est maintenu pour les dépenses
logements maximum chaque année.
concernant les logements achevés avant le
1er janvier 1977 et effectuées au plus tard le
Plafond de 8 000 euros maintenu. Le mon-
31 décembre de la deuxième année suivant
tant du crédit d’impôt est plafonné, comme
celle de leur acquisition.
précédemment, à 8 000 euros pour une per-
sonne célibataire, veuve ou divorcée, et à
Extension du crédit d’impôt. Pour les im-
16 000 euros pour un couple soumis à impo-
meubles achevés depuis plus de deux ans, le
sition commune.
crédit d’impôt, jusque là valable uniquement
sur le coût des équipements et des maté-
riaux, est étendu aux frais de main-d’œuvre
pour les travaux d’isolation thermique des
parois opaques. Le taux du crédit d’impôt
s’élève à 25 % (40 % pour les logements
achevés avant le 1er janvier 1977 et effectués
au plus tard le 31 décembre de la deuxième
année suivant celle de leur acquisition).
Nouveau crédit d’impôt pour diagnostic de
performance énergétique. La loi de finances
2009 instaure un crédit d’impôt de 50 % sur
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Cette somme est majorée de 400 euros par
personne à charge (divisée en deux en cas de
garde alternée). Le plafond du crédit d’im-
pôt est valable sur cinq ans consécutifs.
Dépenses prises en compte. Pour bénéficier
du crédit d’impôt, il faut, en tout état de cause
que les équipements et matériaux répondent
à des exigences de performances énergétiques
précises, définies réglementairement :
– équipements de chauffage : chaudière à
condensation (chauffage et/ou production
d’eau chaude) ;
– équipements de production d’énergie
renouvelable ;
– matériaux d’isolation thermique et
appareils de régulation de chauffage ;
prétendre à un crédit d’impôt de 15 % du
– récupération et traitement des eaux montant TTC de vos dépenses (y compris la
pluviales.
main-d’œuvre). Il faut toutefois que le
logement se trouve dans une zone couverte
• Dépenses en faveur de l’aide à la per-
par un plan de prévention des risques tech-
sonne
nologiques.
Différents crédits d’impôts sont également
possibles, qui touchent au handicap, aux
Installation d’un ascenseur. La mesure
personnes âgées, aux risques technologiques
s’applique aux immeubles collectifs. Dans ce
ainsi qu’aux ascenseurs.
cas, le crédit d’impôt est également de 15 %,
calculé sur le prix d’acquisition TTC de
Handicap ou dépendance. Par exemple, si
l’équipement seul (sauf main-d’œuvre et
vous réalisez des travaux d’installation ou de
fournitures non intégrées à l’équipement).
remplacement d’équipements spéciaux pour
une personnes âgée ou/et handicapée. Pour
• Taxe foncière
bénéficier du crédit d’impôt, vous devez être
Outre, ces différents crédits d’impôt, sachez
propriétaire, locataire ou occupant à titre
que vous pouvez obtenir, si votre commune
gratuit de votre habitation principale dont la
construction doit avoir été achevée depuis
plus de deux ans.
Que devient le crédit d’impôt en cas de
Le crédit d’impôt est égal à 25 % du montant
non-imposition ?
des travaux réalisés, calculé sur le prix TTC de
l’équipement et de la main-d’œuvre.
Vous bénéficiez tout de même du crédit
d’impôt. Dans ce cas, en effet, l’administra-
Risques technologiques. Si vous faites effec-
tion fiscale vous remboursera la somme à
tuer des travaux pour prévenir ces risques
laquelle vous avez droit.
dans un logement achevé (aucune condition
d’ancienneté n’est exigée), vous pouvez
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en a pris la décision et si votre logement a
été construit avant le 1er janvier 1989, une
exonération partielle de la taxe foncière.
En effet, depuis 2008, une exonération pen-
dant cinq ans de 50 % ou de 100 % de la taxe
est possible pour les contribuables qui effec-
tuent, avec un effet rétroactif au 1er janvier
2007, des travaux d’économie d’énergie
ouvrant droit à crédit d’impôt. Il faut
également que la dépense atteigne au moins
(hors main-d’œuvre) 10 000 euros sur un an
ou 15 000 euros sur trois ans.
Subventions de l’Anah (Agence nationale de l’habitat)
Si vous souhaitez réaliser des travaux d’amé-
ressources et s’élève à 15 % du montant des
lioration et de réhabilitation dans un loge-
travaux (des plafonds sont fixés notamment
ment de plus de quinze ans (cette obligation
en fonction de la surface du logement), quelle
n’existe pas pour les travaux d’accessibilité
que soit la zone géographique pour un loge-
aux personnes âgées et handicapées, d’adap-
ment à loyer libre. Ce taux peut atteindre
tation au travail de nuit ou concernant les
40 % (zone A) pour un loyer intermédiaire,
économies d’énergie), l’Agence nationale de
voire 70 % si le propriétaire accepte un
l’habitat peut vous accorder une subvention,
conventionnement très social.
qu’il s’agisse de votre résidence principale ou
d’un logement locatif. Les travaux concernés :
• Propriétaires occupants
ceux qui touchent à l’amélioration de l’habi-
L’Anah subventionne également les proprié-
tat en matière de sécurité, de salubrité ou
taires occupants modestes qui souhaitent
d’équipement (gros œuvre, charpente, cou-
entreprendre le même type de travaux et
verture, ravalement, création d’ouvertures,
dont les ressources ne dépassent pas certains
d’ascenseurs, étanchéité, menuiseries, chauf-
plafonds. Dans ce cas, le logement doit être
fage, électricité, diagnostics…), aux économies
occupé à titre de résidence principale
d’énergie, à l’isolation acoustique ou à l’acces-
pendant au moins six ans. Pour plus d’infor-
sibilité et à l’adaptation aux personnes en
mations, adressez-vous à l’Anah.
situation de handicap, et réalisés dans les par-
ties communes et privatives des immeubles.
ADRESSE UTILE
• Propriétaires bailleurs
Anah (Agence nationale
Vous devez respecter certaines contraintes.
de l’habitat)
Après travaux, le logement doit être loué à
50, avenue Daumesnil
titre de résidence principale d’un locataire
75012 Paris
Tél. : 01 53 46 64 30
pendant au moins neuf ans. Dans ce cas, la
subvention est accordée sans conditions de
www.anah.fr
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Le neuf vous séduit ? C’est une bonne option. À condition d’etre vigilant.
Car, dans la plupart des cas, l’immeuble n’est pas construit. Ne vous fiez
pas aux documents non contractuels (plaquette de présentation, par
exemple). Voici, pas à pas, tous les éléments à vérifier pour être sûr de
votre choix.
Acheter
un logement neuf
Que disent les plans ?
Pour vous donner une idée assez précise de
– Le plan de l’appartement. Il indique la
l’allure du programme, lisez bien les diffé-
distribution des pièces, leur superficie,
rents plans de l’opération.
l’emplacement des ouvertures et des équipe-
– Le plan masse. Il indique l’implantation
ments sanitaires.
du ou des bâtiments du programme sur le
terrain, leur surface et le nombre d’étages
prévu.
Un conseil
– Le plan des façades. Il précise la hauteur
Dans les plans, de nombreux éléments sont
de la construction, l’emplacement des
signalés par des symboles (sens d’ouverture des
fenêtres, portes, balcons et terrasses.
fenêtres, emplacement des points lumineux,
– Le plan de situation. Il permet de repérer
des radiateurs…). N’hésitez pas à bien vous les
l’appartement choisi, son étage et son
faire expliquer.
exposition.
Que doit contenir le descriptif technique ?
Fourni par le promoteur au moment de la
un autre, de qualité au moins équivalente.
réservation, le descriptif technique est sou-
En revanche, il n’est pas tenu de vous
vent assez sommaire. Vous avez toutefois
demander votre accord, même après la
intérêt à ce qu’il soit le plus détaillé possible.
signature du contrat de réservation, sauf si
Il doit préciser la situation du logement dans
une clause le prévoit.
le programme, décrire les matériaux de
Le descriptif sommaire se transforme en
construction utilisés, leur nature, leur qualité,
descriptif détaillé au moment de la vente
etc. N’hésitez pas à demander des explica-
définitive. Il doit, en effet, être annexé au
tions sur la signification de certains termes
contrat définitif de vente et devient un
techniques. Sachez que le promoteur ne
document contractuel. Il servira de base à la
peut renoncer à la réalisation d’un élément
visite de livraison et à la vérification de la
d’équipement prévu que s’il le remplace par
conformité du logement au contrat.
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Existe-t-il des normes et labels de qualité ?
En effet, il existe plusieurs certifications qui
taux et économiques (réduction de la
peuvent vous aider à faire votre choix. Elles
consommation) et de qualité de service. Les
sont attribuées par des associations à but
certifications « Qualitel », « Habitat et
non lucratif, indépendantes des promoteurs.
Environ nement » et « NF Logement » sont
décernées aux logements sur demande
• Qualitel
du promoteur après étude technique et
Cet organisme associatif a pour objectif de
vérifications.
promouvoir la qualité de l’habitat en France.
Il réunit des représentants des pouvoirs
• Promotelec
publics, des professionnels et des consom-
Les labels de cette association s’appliquent
mateurs « usagers du logement ».
au chauffage et à l’installation électrique
Il élabore et délivre des certifications qui
ainsi qu’à la production d’eau chaude et à
garantissent la qualité des logements neufs
l’isolation thermique. À ne pas confondre
selon des critères techniques (acoustique,
avec Vivrélec (d’EDF) qui n’est pas un label
production d’eau chaude et chauffage, mais une offre de services reconnue par
qualité des équipements…), environnemen-
Promotelec.
Surface habitable ou utile : quelle différence ?
Ce sont deux notions distinctes. En voici les
professionnels n’hésitent pas à utiliser cette
définitions.
notion plus flatteuse dans leur argumenta-
tion de vente. Pour votre part, tenez
• La surface habitable
uniquement compte de la surface habitable.
Elle correspond à la surface de plancher
construite après déduction des surfaces
occupées par les murs, cloisons, marches et
cages d’escalier, gaines, ébrasements de
portes et de fenêtres. Elle ne tient pas
compte non plus de tous les locaux dont la
hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
Pas plus que des dépendances, combles non
aménagés, caves, sous-sols, remises, garages,
terrasses, loggias, balcons, vérandas ou
séchoirs extérieurs au logement.
• La surface utile
A contrario, elle comptabilise toutes ces
annexes. C’est la raison pour laquelle certains
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Quel contrat ?
Comme dans l’ancien, vous devez signer un
avant-contrat appelé contrat de réservation.
Ce document doit comporter un certain
nombre d’informations : description du
logement, surface habitable, énumération
des pièces et dépendances. Il doit être com-
plété de la notice descriptive précisant les
matériaux de construction et la qualité des
éléments d’équipement prévus. Le contrat
indique aussi le prix de vente toutes taxes
comprises, en général ferme et définitif (ou,
le cas échéant, indiquant les modalités de la
peuvent, à votre demande, être introduites
révision), la date à laquelle sera signé le
(achat subordonné à la vente d’un autre
contrat de vente définitif devant notaire, les
bien, par exemple). Au moment de la signa-
caractéristiques des prêts demandés pour le
ture, vous devez verser un dépôt de garantie
financement de l’acquisition. Assurez-vous
de 5 % du prix du logement si la signature
qu’il comporte une clause suspensive de
de l’acte de vente définitif intervient dans
non-obtention des prêts dont vous avez
un délai inférieur à un an. Si ce délai est
besoin pour financer votre achat. Elle vous
compris entre un et deux ans, ce montant est
permettra, le cas échéant, d’annuler le
ramené à 2 %. La somme reste bloquée sur
contrat et de récupérer votre dépôt de
un compte spécial jusqu’à la signature de
garantie. D’autres conditions suspensives
l’acte définitif devant notaire.
Peut-on changer d’avis ?
Bien sûr. Le contrat de réservation vous
engage à acheter le logement désigné, mais
la loi vous accorde tout de même un délai de
sept jours calendaires (à partir de la date de
réception du contrat envoyé en recommandé
avec accusé de réception) pour vous rétrac-
ter et récupérer votre dépôt de garantie.
Passé ce délai, si vous renoncez, le dépôt
restera acquis au promoteur, sauf si c’est lui
qui n’a pas respecté les clauses du contrat.
Dans le cas de réalisation d’une des clauses
suspensives, votre mise de fonds vous sera
entièrement restituée.
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À quel moment intervient la vente ?
En optant pour un logement neuf non en-
sans attendre la modification des clauses qui
core construit, vous êtes placé sous un statut
ne vous conviendraient pas.
d’achat un peu particulier. La forme juridique
Le contrat de vente doit contenir :
de la vente sur plans est la vente en l’état
– la description exacte du logement,
futur d’achèvement (Vefa). Vous devenez
– le prix prévu au contrat de réservation (ou
propriétaire de votre logement au fur et à
éventuellement supérieur de 5 % maximum),
mesure de l’avancement des travaux de
– l’échéancier des paiements,
construction.
– le délai de livraison,
En contrepartie de l’obligation de vous
– les pénalités payables par le promoteur en
engager longtemps avant de vous installer
cas de retard de livraison ou réglables par
dans vos murs, vous êtes protégé par un
vous-même en cas de retard de paiement.
dispositif qui garantit que votre logement
Doivent être annexés au contrat les docu-
vous sera bel et bien livré comme prévu.
ments suivants : la notice descriptive détail-
À la date spécifiée dans le contrat de réser-
lée, conforme à un modèle type (et non plus
vation, vous signerez le contrat de vente
sommaire comme dans l’avant-contrat), les
définitif. Vous devrez veiller à recevoir le
plans du logement, le certificat d’urbanisme,
texte de l’acte définitif dans un délai de un
le règlement de copropriété, les attestations
mois minimum avant la signature, afin de
d’assurance responsabilité professionnelle et
l’étudier de près et de pouvoir demander
dommages-ouvrage.
Quel calendrier pour les paiements ?
Dans le cadre d’une vente en l’état futur
d’achèvement, vous bénéficiez d’un paiement
échelonné.
Cet échelonnement s’établit comme suit :
– 35 % du prix à régler à l’achèvement des
fondations,
– 70 % à la mise hors d’eau (gros œuvre
terminé),
– 95 % à l’achèvement de la construction.
Les 5 % restants sont à verser au moment de
la remise des clés.
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Quels frais de notaire ?
L’achat d’un logement neuf n’est pas soumis
le barème donne lieu à une tarification
aux droits d’enregistrement comme un loge-
dégressive par rapport au tarif de base :
ment ancien, mais à la TVA, au taux de
20 % de moins dans le cadre d’une opération
19,6 %. Cette taxe est comprise dans le prix
de 11 à 24 logements, 33 % jusqu’à 99 loge-
annoncé par le promoteur, ce qui la rend
ments, 50 % de 100 à 249 logements, 60 %
« indolore ». La TVA sera évidemment rever-
de 250 à 499 logements et 66 % au-delà de
sée à l’État.
500 logements.
En outre, le notaire vous demandera de ré-
gler la taxe de publicité foncière. Cette taxe,
également reversée à l’administration fiscale,
s’élève désormais à 0,715 % (au lieu de
0,615 % auparavant).
Elle se décompose ainsi :
– droit départemental : 0,6 %,
– frais d’assiette et de recouvrement :
0,015 %,
– taxe nouvelle perçue au profit de l’État :
0,1 %.
Les émoluments du notaire, pour leur part,
font l’objet de barèmes différents selon
le nombre de logements compris dans le pro-
gramme immobilier. Pour moins de dix loge-
ments, le barème est identique à celui d’un
logement ancien. Au-delà de dix logements,
Quand s’effectue la remise des clés ?
Il se passe généralement de dix-huit mois à
deux ans pour construire un immeuble. Les
clés ne vous seront remises que lorsque la
construction sera achevée . L’étape est impor-
tante car vous devez tout vérifier, du sol au
plafond. Et cela, à partir des plans et du des-
criptif technique. Examinez les murs, les plan-
chers et les plafonds, l’ouverture des portes
et fenêtres, la robinetterie, l’installation
du chauffage, les équipements électriques…
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Quels recours en cas de malfaçons ?
Si vous constatez des anomalies ou des mal-
façons, vous devez émettre des réserves lors
de la livraison et consigner les 5 % restant à
payer. La loi vous accorde, en outre, un délai
d’un an pour signaler (par courrier recom-
mandé avec accusé de réception) d’éven-
tuelles malfaçons constatées ultérieurement.
Le promoteur doit y remédier dans les meil-
leurs délais et, en cas de refus, il faut que
vous saisissiez le tribunal de grande instance
afin d’obtenir réparation des désordres ou
une diminution du prix de vente. En cas de
défauts de construction très graves, l’annu-
lation de la vente est possible.
Quelles garanties en cas de malfaçons ?
À partir de la date de réception du logement,
vous bénéficiez des trois garanties suivantes :
• La garantie de parfait achèvement
Elle est valable la première année. Le pro-
moteur est tenu de réparer les éventuels
désordres (quelles que soient leur nature et
leur importance) constatés lors de la réception
ou durant la première année d’occupation.
• La garantie de bon fonctionnement
Cette garantie couvre pendant les deux
premières années les éléments d’équipement
pouvant être enlevés ou remplacés sans
abîmer le gros œuvre.
• La garantie décennale
Elle couvre pendant dix ans les dommages
compromettant la solidité de votre logement
et les éléments d’équipement indissociables
ou qui le rendent impropre à sa destination.
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L’histoire d’amour des Français pour la maison n’est pas nouvelle. Sur
terrain isolé, en lotissement, avec un architecte ou une entreprise du
bâtiment… La faire construire à son goût procure une grande
satisfaction. Encore faut-il bien préparer son projet et connaître les
bonnes démarches à entreprendre.
Faire construire
sa maison
Où dénicher un terrain ?
Tout dépend de ce que vous cherchez : ter-
rain isolé en pleine nature ou en lotissement.
Dans le premier cas, épluchez les petites
annonces (journaux, Internet), consultez les
agences immobilières ou encore les notaires.
Pensez aussi aux constructeurs de maisons
individuelles qui connaissent bien le marché
des terrains à bâtir. Dans le second cas, vous
pouvez entrer en contact avec les aména-
geurs lotisseurs de votre ville.
Quels sont les avantages du terrain en lotissement ?
Les atouts d’un terrain en lotissement ne
sont pas négligeables. En effet, la nature du
ADRESSES UTILES
sous-sol est garantie par le lotisseur, un pro-
fessionnel qui crée des terrains à bâtir. Il se
Syndicat national des aménageurs
lotisseurs (Snal)
charge d’obtenir l’autorisation de lotir, de
5, rue de Vienne
diviser le terrain en parcelles, de les aména-
75008 Paris
ger et de les viabiliser. Autrement dit, la
Tél. : 01 44 20 09 10
question de sa constructibilité, de sa viabilité
www.snal.fr
et donc de son raccordement aux différents
réseaux (eau, électricité, gaz, téléphone…)
ne se pose pas : tout est prévu.
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LBP_032009_Chap4:Gab guidinvest032009 26/02/09 12:24 Page 28
Inconvénient : vous devrez tenir compte du
tion, de clôture, de plantation ou vous inter-
cahier des charges du lotissement, parfois
dire de construire une cave, un garage, un
contraignant. Il peut notamment vous impo-
atelier par exemple. Pensez aussi à étudier le
ser certains critères en matière de construc-
règlement du lotissement.
Sur quels critères choisir un terrain isolé ?
Dans ce domaine, vous jouirez de plus de
raisons, vous avez intérêt à faire établir un
liberté mais la prudence s’impose. Méfiez-
devis par les différents fournisseurs. Autres
vous de vos coups de cœur. Car une petite
éléments et non des moindres : la constructi-
parcelle noyée dans la verdure peut recéler
bilité du terrain, les règles d’urbanisme
de multiples défauts qui auront des consé-
qui s’imposent dans la commune et les
quences au quotidien. Préférez une forme
éventuelles contraintes (servitudes d’utilité
simple, proche du carré qui offre générale-
publique) qui pourraient limiter votre liberté.
ment plus de possibilités de construction. Un
D’où l’intérêt de vous procurer une impor-
sol plat est plus facile à bâtir qu’un sol au
tante documentation.
relief irrégulier.
La qualité du sous-sol est également impor-
tante. Pour éviter les mauvaises surprises,
le mieux est de faire réaliser une étude de
sol par un expert. Une telle expertise vous
coûtera quelques centaines d’euros mais
pourra vous éviter d’avoir à faire face à des
dépenses nettement plus lourdes au moment
des travaux de fondations. Dans le cas où le
terrain est viabilisé et raccordé aux différents
réseaux, vérifiez que les différents branche-
ments des limites du terrain à la maison ne
vont pas grever votre budget. Pour toutes ces
Pourquoi un certificat d’urbanisme est-il nécessaire ?
Ce document permet de vérifier un certain
• Le certificat de simple information
nombre d’informations. Il a été réformé par
Il n’indique pas si un terrain est constructible
l’ordonnance du 8 décembre 2005 (JO du
ou non, pas plus que l’état des réseaux exis-
9 décembre 2005).
tants ou prévus. Il ne fait que préciser les
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règles d’urbanisme applicables au terrain, les
propriété, tels qu’ils existaient à la date
limites administratives au droit de propriété,
d’obtention du certificat, ne peuvent être
l’existence ou non d’un droit de préemption
remis en cause (sauf dans certains cas qui
et les formalités administratives, de même
tiennent à la préservation de la sécurité ou
que les taxes à payer.
de la salubrité publique).
• Le certificat opérationnel
Il permet d’interroger le service de l’urba-
nisme sur la faisabilité de votre projet. Cela
suppose que vous ayez déjà bien avancé dans
ce dernier. Mais il ne vaut pas accord préala-
ble de construire.
Quel que soit le type de certificat d’urba-
nisme, celui-ci est délivré gratuitement à
toute personne qui en fait la demande, dans
un délai de deux mois. Durant dix-huit mois,
les dispositions d’urbanisme, le régime des
taxes et participations d’urbanisme ainsi que
les limitations administratives au droit de
Qu’est-ce que le plan local d’urbanisme (PLU) ?
Le PLU remplace le POS (plan d’occupation
des sols). Il a pour vocation d’exprimer les
règles générales et contraintes d’utilisation
Le COS
des sols. Le PLU est prescrit par les conseils
municipaux et fixe, pour chaque zone du
territoire communal la nature des activités
Le coefficient d’occupation
qui peuvent y être exercées, l’aspect exté-
des sols fixe le rapport du
rieur et les dimensions des constructions,
nombre de mètres carrés de
la superficie de terrain constructible et les
plancher constructible sur la
coefficients d’occupation des sols (COS).
surface totale du terrain.
Le PLU doit être en cohérence avec le schéma
Plus le coefficient est élevé,
de cohérence territoriale (Scot) qui coor-
donne les projets d’aménagement dans le
plus le terrain coûtera cher.
périmètre des communes ou des groupe-
ments de communes.
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Vaut-il mieux faire appel à un architecte ?
Si vous ne rechignez pas à la dépense,
c’est toujours mieux. L’architecte est là pour
vous conseiller, vous proposer la maison qui
Participation
s’adaptera le mieux à votre terrain, à vos
goûts, à votre façon de vivre. Et bien
pour le financement
entendu, à votre budget. De toute façon, si
des voies et réseaux
vous faites construire une maison de plus de
170 m2 de surface hors œuvre nette (shon),
la loi vous oblige à faire appel à lui. Son
La loi SRU (relative à la solida-
intervention peut se limiter aux plans de la
rité et au renouvellement
maison.
urbain) constitue un change-
Mais vous pouvez lui confier une mission plus
ment fondamental en matière
étendue. Par exemple, le charger de s’occu-
de financement des voies et
per de la demande de permis de construire,
réseaux. Les communes peu-
de sélectionner les entreprises et de négocier
avec elles. Il peut aussi suivre le chantier dans
vent en effet instituer une
son ensemble jusqu’à la livraison. Ses hono-
participation des riverains au
raires dépendent de la mission dont vous le
financement des équipements
chargerez. Ils sont libres et peuvent être fixés
nécessaires à la viabilisation de
de trois façons : forfaitairement, au pour-
leur terrain ou à l’aménage-
centage du montant des travaux, ou encore
ment de leur quartier. Elle s’ap-
à la vacation. En règle générale, ils oscillent
plique aux propriétaires de
entre 7 et 12 % du montant des travaux.
parcelles situées à moins de
80 m d’une nouvelle voie. Elle
est calculée au prorata de la
superficie des terrains. Les
dépenses pouvant donner lieu
à participation ont été claire-
ment définies : frais liés à la
construction ou à l’aménage-
ment d’une nouvelle voie et
frais liés à l’extension des
réseaux (éclairage public,
écoulement des eaux plu-
viales, réseau d’assainisse-
ment, adduction d’eau pota-
ble, extension des réseaux
d’électricité et de gaz).
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Quelles démarches pour obtenir le permis de construire ?
Les démarches sont assez complexes, mais
les règles relatives aux autorisations d’urba-
nisme ont été simplifiées par l’ordonnance
du 8 décembre 2005 (JO du 9 décem-
bre 2005). Elles vous apportent aussi une
meilleure sécurité juridique. Ainsi, le permis
est tacitement accordé si aucune décision
n’est notifiée à l’issue du délai d’instruction
communiqué lors du dépôt de la demande
ou au plus tard dans le délai de un mois.
Mais, avant toute chose, vous devez retirer
un dossier de demande de permis de cons-
truire à la mairie, le remplir, l’accompagner
des documents exigés (plans, description du
projet, mise en perspective sur le terrain…)
et le déposer au service d’urbanisme de la
mairie contre récépissé, ou l’envoyer en re-
commandé avec accusé de réception. L’aide
d’un architecte ou de tout autre spécialiste
(constructeur par exemple) vous sera donc
précieuse.
Constructeur ou entreprise du bâtiment ?
Dès lors que vous faites construire, trois pos-
Un conseil
sibilités vous sont offertes. Soit vous passez
par un constructeur de maisons individuelles
qui vous proposera un modèle de son cata-
Vérifiez que l’entreprise à laquelle vous
logue et s’occupera de tout, du début à la
avez fait appel dispose d’une assurance en
fin de la construction, soit vous passez par
responsabilité professionnelle et d’une
une entreprise du bâtiment qui réalisera au
garantie décennale vous permettant, le cas
échéant, de faire prendre en charge un vice
moins le gros œuvre, soit vous avez recours
de construction. Si vous optez pour un
aux différents corps de métiers du bâtiment.
constructeur, contactez l’Union des maisons
Selon le choix que vous ferez, vous ne dis-
françaises (voir page 10) pour comparer et
poserez pas des mêmes garanties. Vous
faire jouer la concurrence.
devez donc ouvrir l’œil et bien étudier les
différents contrats qui vous seront soumis.
La Banque Postale
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LBP_032009_Chap4:Gab guidinvest032009 26/02/09 12:25 Page 32
Quel contrat signer ?
La réponse dépend de l’option que vous
choisirez pour faire construire votre maison.
• Le contrat d’entreprise lot par lot
C’est le contrat que vous signerez si vous dé-
cidez de faire appel vous-même aux diffé-
rents corps de métiers (maçon, couvreur,
électricien, plombier…) et que vous dirigez
votre chantier. Dans ce cas, un contrat d’en-
treprise doit être signé avec chacun des arti-
sans qui interviennent sur le chantier. Soyez
attentif à la rédaction du contrat car celui-ci
ne fait l’objet d’aucune réglementation spé-
cifique. Il est librement négocié entre vous et
l’entreprise. Faites en sorte qu’il comporte le
maximum d’informations : nature et coût des
travaux, matériaux employés, modalités de
paiement, délais d’exécution, pénalités en
cas de non-respect de ces délais… S’il n’est
pas réglementé, ce contrat est toutefois sou-
mis aux dispositions de la loi Scrivener sur la
À défaut, faites introduire une clause selon
protection de l’emprunteur. Autrement dit,
laquelle le contrat ne sera définitif qu’après
dès lors que vous empruntez pour financer
la délivrance de cette autorisation.
votre achat, il doit obligatoirement contenir
Le contrat doit contenir un certain nombre
une clause suspensive d’obtention des prêts
d’informations :
destinés au financement de la construction.
– désignation du terrain,
– description des travaux,
• Le contrat de construction
– prix et échelonnement des paiements,
sans fourniture de plans
– conditions et limites de révision,
Ce contrat doit être signé dans le cas suivant :
– délai d’exécution des travaux, références de
c’est vous qui fournissez le plan de votre mai-
l’attestation de la garantie de livraison de
son et vous missionnez une entreprise pour
l’entreprise.
en édifier au moins le gros œuvre, du hors
Une fois le contrat signé et envoyé par lettre
d’eau et du hors d’air (murs, toitures, huisse-
recommandée avec accusé de réception, vous
ries et vitres). Si, pour le second œuvre, vous
disposez de sept jours pour vous désister,
passez par différents artisans, ceux-ci devront
sans rien perdre des sommes que vous avez
signer avec vous un contrat d’entreprise lot
éventuellement versées.
par lot comme évoqué plus haut. Vous ne
Le contrat de construction sans fourniture
devez signer le contrat de construction sans
de plans bénéficie de la garantie de livraison
fourniture de plans que si vous êtes sûr
à prix et délais convenus ainsi que de la
d’obtenir votre permis de construire.
garantie décennale.
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LBP_032009_Chap4:Gab guidinvest032009 26/02/09 12:25 Page 33
• Le contrat de construction d’une maison
extérieurs, doivent également être annexés
individuelle avec fourniture de plans
au contrat, ainsi que l’attestation de la
(CCMI)
garantie de livraison du constructeur. Là en-
Vous devez obligatoirement signer ce contrat
core, vous disposez d’un délai de sept jours
si vous passez par un constructeur de maisons
calendaires pour changer d’avis. Au-delà,
individuelles. Cela signifie que vous choisis-
vous ne pourrez plus vous désister qu’en cas
sez votre maison sur catalogue.
de non-obtention du permis de construire ou
Le constructeur dispose généralement de
des prêts nécessaires au financement. Ou en-
modèles déclinés en plusieurs versions. Il
core, en cas de non-souscription par votre
fournit les plans et construit la maison. Ce
cons tructeur des assurances obligatoires.
contrat est très réglementé et constitue une
sécurité pour vous. La loi du 19 décem-
bre 1990 oblige en effet le constructeur qui
se charge des plans et de la construction
à respecter les clauses du contrat.
Vous devez y trouver :
– la désignation du terrain,
– une description complète de la maison,
– son prix forfaitaire ainsi que le coût des tra-
vaux restant éventuellement à votre charge,
– les modalités de révision du prix s’il y a lieu,
– le délai de livraison,
– les modalités de règlement.
Le descriptif de la maison, les plans et pers-
pectives détaillant la nature de la construc-
tion, le nombre de pièces et de dépendances,
leur superficie, les équipements intérieurs et
À quel moment faut-il payer ?
Dans le contrat de construction, il est prévu
– 15 % à l’ouverture du chantier,
que le paiement de la maison s’effectue obli-
– 25 % à l’achèvement des fondations,
gatoirement selon un échéancier très précis.
– 40 % à l’achèvement des murs,
Vos versements ne pourront donc excéder
– 60 % à la mise hors d’eau,
(en cumul) :
– 75 % à l’achèvement des cloisons,
– 5 % du prix à la signature du contrat (3% si
– 95 % à l’achèvement des travaux d’équipe-
le constructeur ne justifie pas de la garantie
ment.
de remboursement, cette dernière étant
Les 5 % restants sont payables au moment
facultative),
de la remise des clés, sauf si vous constatez
– 10 % au moment de l’obtention du permis
des anomalies et que vous émettez certaines
de construire,
réserves.
La Banque Postale
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Quelle garantie de livraison ?
En signant un contrat de construction de
Un conseil
maison individuelle, le constructeur est tenu
de vous fournir une garantie de livraison à
prix et délais convenus. Celle-ci vous protège
Attention, ne confondez pas garantie de livrai-
en cas de défaillance de sa part. Mais, pour
son et garantie de remboursement. En effet, si
cela, il doit obtenir la caution d’un établisse-
la première – obligatoire – vous garantit la
ment financier qui se substituera à lui en cas
livraison de votre maison à prix et délais conve-
nus, la seconde n’est que facultative. Elle vous
de défaillance. La caution devra alors se
assure que le remboursement intégral des
substituer au constructeur et achever votre
sommes versées avant l’ouverture du chantier
maison en prenant à sa charge les éventuels
sera effectué. Si les clauses suspensives prévues
surcoûts occasionnés (dans la limite de 5 %
au contrat se réalisent, bien entendu.
du prix total de la maison).
Pourquoi souscrire une assurance dommages-ouvrage ?
Parce qu’elle est très importante. En effet,
cette assurance est obligatoire et couvre la
Un conseil
réparation des dommages qui relèvent de la
garantie décennale. Et cela, sans attendre
L’assurance dommages-ouvrage n’est pas tou-
que les responsabilités soient établies. Si vous
jours facile à souscrire, surtout si vous construi-
ne vous assurez pas, la loi n’a prévu aucune
sez par vos propres moyens. Les assureurs n’y
sanction. Pour autant, vous vous exposez à
sont pas très favorables en raison des risques de
de sérieux problèmes en cas de défauts de
sinistres, mais quelques compagnies la propo-
construction qui menacent la solidité de
sent tout de même, souvent à des tarifs élevés.
N’en faites surtout pas l’économie. Vous pour-
votre maison ou son occupation. Car il vous
riez le regretter amèrement.
faudra alors prouver qui est responsable du
Et si vous ne parvenez pas à trouver une com-
dommage et, à coups d’expertises, l’affaire
pagnie susceptible de vous assurer, contactez le
peut durer très longtemps. Ce qui laisse le
BCT (Bureau central de tarification) qui peut
temps à votre maison de se dégrader un peu
non seulement désigner un assureur mais aussi
plus. En outre, si vous décidez de revendre
fixer le montant de la prime. Si vous passez par
avant dix ans, vous devrez produire l’assu-
un constructeur, vous n’aurez pas, en principe,
à vous préoccuper de cette souscription. Celui-
rance dommages-ouvrage. Le notaire vous la
ci vous la proposera sans doute. Auquel cas, les
réclamera et devra obligatoirement, le cas
références de la police d’assurance devront
échéant, signaler le défaut d’assurance à
figurer dans le contrat de construction.
l’acheteur. Libre à lui d’acheter en l’état ou
de négocier un rabais sur le prix…
34 La Banque Postale

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Comment s’effectue la remise des clés ?
Une fois la construction terminée, le
de votre maison sans aucune réserve. Auquel
constructeur devra fixer une date de récep-
cas, vous devrez vous acquitter du solde du
tion. Vous aurez la possibilité de vous faire
prix convenu.
assister d’un professionnel (architecte, ex-
pert…). Cette étape est très importante. Ne
la négligez pas. C’est, en effet, le moment où
ADRESSES UTILES
vous allez vérifier la conformité de votre mai-
son au contrat signé et aux documents remis
Bureau central de tarification
(BCT)
(plans, devis, notice descriptive). Vous devrez
1, rue Jules-Lefebvre
tout inspecter (murs, toiture, ouverture des
75431 Paris Cedex 9
fenêtres, volets…) et vérifier le bon fonc-
Tél. : 01 53 21 50 40
tionnement des équipements (chauffage,
Centre de documentation
et d’information
écoulement des eaux, électricité…). Si vous
de l’assurance (CDIA)
ne constatez aucune malfaçon, vous pourrez
www.ffsa.fr
signer le procès-verbal et accepter la livraison
Que faire en cas de problème ?
Si vous constatez des malfaçons, vous devrez
teur ne peut s’y opposer. Il vous suffira de
les inscrire dans le procès-verbal de réception
consigner les 5 % du prix restant à payer en
et fixer par écrit avec votre constructeur le
attendant que les réparations soit faites. Il se
délai dans lequel les travaux de réparation
peut que vous soyez également obligé de
seront effectués. Si, à l’expiration de ce délai,
refuser la livraison de votre maison, surtout si
les travaux n’ont pas été réalisés, vous devrez
elle présente un danger telle qu’elle a été
vous adresser à l’établissement qui a accordé
construite. Quoi qu’il en soit, vous aurez
sa garantie de livraison à prix et délais conve-
intérêt à vous mettre d’accord avec votre
nus. Les effets de cette garantie cessent dès
constructeur afin qu’il intervienne dans un
la levée des réserves.
délai raisonnable. Si ce dernier ne veut pas
Si les anomalies constatées sont plus graves,
réparer, contactez l’établissement qui s’est
rien ne vous interdira de prendre possession
porté garant de la livraison à prix et délais
de votre maison quand même. Le construc-
convenus.
Quelles garanties ?
Elles sont identiques à celles d’un apparte-
de parfait achèvement, la garantie de bon
ment neuf. La phase de réception constitue le
fonctionnement et la garantie décennale (lire
point de départ de trois garanties : la garantie
chapitre « Acheter un logement neuf »).
La Banque Postale
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Vous aimeriez bien investir dans un logement pour le louer et vous
constituer un complément de revenu ? Des dispositifs fiscaux vous
permettent, en outre, de faire des économies d’impôts substantielles.
Les conseils pour optimiser votre acquisition.
Acheter un logement
pour le louer
Où investir ?
Tous les professionnels vous le diront, en
pas bien, intéressez-vous également à son
matière d’acquisition immobilière, c’est marché locatif. La commune est-elle dyna-
l’emplacement qui prime. La proximité d’un
mique ? Attire-t-elle de nouvelles entreprises
centre-ville, la présence de transports en
et des emplois ? Les filières pour étudiants
commun, d’équipements, de commerces,
sont-elles importantes ? Autant de questions
sont indispensables. Mais si vous investissez
auxquelles vous devez répondre avant de
dans un secteur que vous ne connaissez
vous engager.
Studio ou logement familial ?
Tout dépend de votre budget et de vos prio-
rités. En achetant un petit logement, vous
visez une rentabilité immédiate et optimale.
Mais, le turn-over est important et les
périodes de vacance plus élevées que pour
d’autres biens, ce qui peut faire chuter le ren-
dement. Vous avez également intérêt à faire
un choix sélectif car de nombreuses villes
sont aujourd’hui bien dotées en studios et
deux-pièces. La surabondance peut même
mener à une dévalorisation des loyers et à
une revente difficile. Un logement familial
est, a priori, moins rentable car le prix du
bien est plus important et les loyers sont
proportionnellement moins élevés, mais vos
locataires seront plus stables et les périodes
de vacance moins nombreuses.
36 La Banque Postale

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Neuf ou ancien ?
Là encore, tout dépend de votre objectif. Si
inférieurs à ceux des constructions récentes,
vous cherchez à faire des économies d’impôt,
promettent cependant des rentabilités plus
c’est sur un logement neuf que vous devez
fortes que dans le neuf : de l’ordre de 6 à 8 %
miser. Le prix étant plus élevé que dans l’an-
ces dernières années selon les quartiers et
cien, la rentabilité brute dépasse rarement
les villes. Mais, pour éviter de gros travaux,
4 %. Mais elle sera forcément dopée par
limitez vos recherches à un bâti de qualité.
l’avantage fiscal dont vous bénéficierez, par
exemple dans le cadre d’un dispositif comme
le « Borloo populaire », le « Robien recen-
tré » ou le « Scellier ». En outre, durant un
certain nombre d’années, vous n’aurez pas
de gros travaux à prévoir. L’ancien est géné-
ralement moins cher mais, dans certains cen-
tres-villes, lorsque le logement est de bonne
facture, il peut atteindre des valeurs quasi
identiques au neuf. Les loyers, en principe
Comment fonctionne le dispositif Scellier ?
Ce nouveau régime a été mis en place par la
200 000 euros, la réduction peut osciller, les
loi de finances rectificative pour 2008 (loi
sept premières années, de 4 000 euros envi-
n° 2008-1443 du 30 décembre 2008, JO du
ron si vous êtes imposé à 14 % à moins de
31 décembre 2008). Il s’adresse aux investis-
1 000 euros si votre tranche marginale d’im-
seurs privés et est valable du 1er janvier 2009
position se situe à 40 %. Les deux années sui-
au 31 décembre 2012. Attention, le méca-
vantes, votre gain est encore plus important,
nisme de cette nouvelle mesure reste soumis
pouvant atteindre 4 400 euros (source Anil).
à un décret d’application actuellement en
Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous
attente. Il prend la forme d’une réduction
devez toutefois respecter quelques condi-
d’impôt d’autant plus avantageuse qu’il vous
tions mais qui ne sont pas très contrai-
permet de réaliser une économie d’impôt de
gnantes. L’avantage fiscal vous concerne si
25 % du montant de l’investissement. Le dis-
vous faites construire ou si vous achetez un
positif Scellier n’est, en effet, pas lié à votre
logement neuf ou acquis en l’état futur
niveau d’imposition et n’a, par conséquent,
d’achèvement (Vefa). Il peut également
aucune incidence sur le revenu imposable,
s’agir de l’acquisition d’un logement non
comme c’est le cas de l’amortissement prévu
décent (au sens du décret du 30 janvier
en Robien et en Borloo. Le crédit d’impôt est
2002, n° 2002-120) et nécessitant des
plus égalitaire et favorise les contribuables
travaux de réhabilitation lourde, ou encore
à revenus moyens. À titre d’exemple, par
d’un local acheté en vue de sa transforma-
rapport au dispositif Robien, si vous investissez
tion en logement.
La Banque Postale 37

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LBP_032009_Chap5:Gab guidinvest032009 26/02/09 14:46 Page 38
– zone A : Paris et agglomération pari-
sienne (1ère et 2e couronnes), Côte d’Azur
(littoral), Genevois français ;
– zone B1 : agglomération de plus de
250 000 habitants, grande couronne pari-
sienne, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses,
La Rochelle, Saint-Malo, pourtour de la Côte
d’Azur, Corse et Dom ;
– zone B2 : agglomération de plus de
50 000 habitants, zones frontalières ou
littorales, limites de l’Île-de-France.
Le reste du territoire n’est pas concerné par
le crédit d’impôt.
Attention : un nouvel arrêté de zonage est
en cours d’élaboration et devrait exclure
certaines communes.
Vous devez louer le logement nu (non meu-
blé) pendant au moins neuf ans (possibilité
jusqu’à quinze ans) à un locataire qui en fait
sa résidence principale et respecter les
Conformément au Grenelle de l’environne-
plafonds de loyer ci-dessous :
ment, le logement doit répondre à des ca-
– zone A : 21,02 euros/m2/mois ;
ractéristiques thermiques et de performance
– zone B1 : 14,61 euros/m2/mois ;
énergétique conformes à la réglementation
– zone B2 : 11,95 euros/m2/mois.
(art. L. 111-9 du Code de la construction et
En revanche, vos locataires ne sont soumis à
de l’habitation) en vigueur au moment du
aucun plafond de revenus.
dépôt du permis de construire. Ainsi, tous les
logements dont le permis de construire a été
Attention : vous ne pouvez pas louer le
déposé à partir du 1er septembre 2006 doi-
logement à un membre de votre foyer fiscal
vent être conformes à la réglementation
(enfant, parent…).
thermique 2005 (RT 2005). Les conditions
dans lesquelles vous devez justifier du res-
En contrepartie du respect des obligations
pect de cette obligation doivent faire l’objet
énoncées ci-dessus, vous bénéficiez d’une
d’un décret (non paru à ce jour).
réduction d’impôt. Celle-ci est fonction de la
date d’acquisition du logement :
Le logement ne peut pas se situer n’importe
– 25 % pour les opérations réalisées en
où en France. Les pouvoirs publics ont, en
2009 et 2010 ;
effet, décidé de réserver le dispositif aux
– 20 % pour les opérations réalisées en
zones géographiques où il existe un déséqui-
2011 et 2012.
libre important entre l’offre et la demande de
Le crédit d’impôt est limité à un montant
logements. En l’occurrence, il s’agit des sec-
d’investissement (prix d’acquisition ou de
teurs suivants (arrêté du 30 décembre 2008) :
revient) qui ne peut excéder 300 000 euros.
38 La Banque Postale

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LBP_032009_Chap5:Gab guidinvest032009 26/02/09 14:46 Page 39
cas, vous avez droit à une réduction d’impôt
supplémentaire de 2 % par an au terme des
E X E M P L E
neuf années, soit 12 % sur six ans. En outre,
Pour un investissement de 200 000 euros, vous
bénéficiez d’une réduction de 50 000 euros sur
vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire
neuf ans.
de 30 % sur vos loyers. Mais, il vous faudra
La réduction d’impôt s’étale sur neuf ans mini-
alors respecter les plafonds de loyers et de
mum, à raison de 1/9e du montant par année, à
ressources du dispositif Borloo populaire
partir de celle d’achèvement du logement (ou
(voir page 40). Au final, vous pourrez ainsi
de son acquisition si celle-ci est postérieure).
Si le montant de la réduction d’impôt d’une
économiser jusqu’à 37 % de votre investisse-
année est supérieur à l’impôt que vous devez
ment !
au fisc, la différence peut être reportée sur les
six années suivantes.
À noter
Une option supplémentaire :
le Scellier « social »
Vous ne pouvez bénéficier de
Cette option vous permet de proroger la lo-
l’avantage fiscal qu’au titre
cation de votre bien au-delà de la période de
d’un seul logement pour une
neuf ans, à raison de deux fois trois ans (six
même année d’imposition.
années supplémentaires au total). Dans ce
Comment fonctionne le dispositif Robien recentré ?
À plusieurs reprises modifié, le dispositif
devrez louer votre logement nu (non meublé)
Robien vit ses dernières heures. Il est en effet
pendant neuf ans. Les ressources de votre
voué à disparaître au 31 décembre 2009 et
locataire ne seront pas plafonnées. En
sera remplacé par le régime Scellier. A titre
revanche, vous devrez respecter des plafonds
exceptionnel et pour l’année 2009 seulement,
de loyer, somme toute, assez proches des
vous disposez de la possibilité d’opter pour
loyers du marché (voir tableau ci-dessous).
l’un ou l’autre de ces deux systèmes. Atten-
À l’avantage fiscal s’ajoutent d’autres déduc-
tion : désormais vous ne pouvez bénéficier du
tions : les charges et les frais liés au logement
Robien recentré que si le logement que vous
loué, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière…
achetez répond à des performances énergé-
tiques bien précises dont les conditions seront
fixées par arrêté (en attente). Si vous investis-
Robien recentré
sez dans un logement neuf ou réhabilité
plafonds de loyer 2008
(plafonds 2009 non publiés)
(c’est-à-dire de l’ancien non décent remis aux
normes de confort actuelles), vous pourrez
Zone A : 21,02 €/m2
amortir 50 % du prix de votre investissement
Zone B1 : 14,61 €/m2
sur neuf ans au maximum, à concurrence de
Zone B2 : 11,95 €/m2
6 % pendant sept ans et de 4 % les deux
Zone C : 8,76 €/m2
années suivantes. En contrepartie, vous
La Banque Postale 39

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LBP_032009_Chap5:Gab guidinvest032009 26/02/09 14:46 Page 40
Attention, avec la loi de finances pour 2006,
des 20 % d’abattement) qui annule certaines
la liste des charges déductibles a été aug-
déductions forfaitaires. Celle prévue dans le
mentée pour contrebalancer la réforme de
cadre du dispositif Robien, qui était de 6 %
l’imposition des revenus de 2006 (suppression
jusqu’aux revenus de 2005, n’existe plus.
En quoi consiste le Borloo populaire ?
Autre dispositif possible à côté du Scellier et
travaux de réhabilitation lourds. Attention :
du Robien recentré : le Borloo populaire mis
à compter de 2009, ne peuvent bénéficier de
en place dans le cadre de la loi Engagement
l’amortissement Borloo populaire que les
national pour le logement en date du 13 juil-
logements qui respectent des normes de
let 2006. Vous pouvez en bénéficier si vous
performances énergétiques. Si vous remplis-
faites le choix d’acheter du neuf ou de l’an-
sez bien ces conditions, vous pourrez amor-
cien non conforme aux normes de décence.
tir jusqu’à 65 % du prix de votre logement
Il peut s’agir de la construction d’un loge-
sur quinze ans, à raison de 6 % les sept pre-
ment ou de l’acquisition d’un bien affecté, à
mières années et 4 % les deux suivantes. Au
l’origine, à un autre usage que l’habitation
bout des neuf ans, vous pourrez bénéficier
et transformé en logement. Sont également
de six années d’amortissement supplémen-
concernés les logements qui ne satisfont pas
taires à raison de 2,5 % par an. Mais, ce qui
aux normes de décence et qui font l’objet de
différencie ce dispositif du Robien, c’est que
Plafonds de ressources des locataires pour 2008 (plafonds 2009 non publiés)
Composition du foyer
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
Personne seule
42 396 €
31 491 €
28 867 € 28 672 €
Couple
63 362 €
46 245 €
42 392 € 38 538 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge
76 165 €
55 363 €
50 750 € 46 136 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge
91 234 €
67 002 €
61 419 € 55 835 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge
108 003 €
78 640 €
72 087 € 65 533 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge
121 533 €
88 706 €
81 314 € 73 922 €
Majoration par personne supplémentaire à partir de la 5e
13 545 €
10 075 €
9 235 €
8 395 €
Ces revenus sont à comparer avec le revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d'imposition du
locataire au titre de l'année 2007.
Zone A : Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne,
la Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton) et le Genevois français.
Zone B1 : la grande couronne autour de Paris, les agglomérations de plus de 250 000 habitants, quelques
agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, le pourtour de la
Côte d’Azur, les départements d’Outre-mer et la Corse).
Zone B2 : les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales.
Zone C : le reste du territoire.
40 La Banque Postale

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LBP_032009_Chap5:Gab guidinvest032009 26/02/09 14:46 Page 41
Borloo populaire
tains revenus (lire tableau Plafonds de res-
plafonds de loyer 2008
sources). Vous n’aurez pas, non plus, toute
(plafonds 2009 non publiés)
liberté en matière de loyers (lire ci-contre).
Zone A : 16,82 €/m2
Enfin, vous ne pourrez pas, à l’inverse du
Zone B1 : 11,69 €/m2
dispositif Robien recentré, louer à quelqu’un
Zone B2 : 9,56 €/m2
de votre famille.
Zone C : 7,01 €/m2
Un conseil
vous pourrez, en plus de la déduction de vos
frais réels, bénéficier d’un abattement de
C’est à vous de demander à bénéficier du Scellier,
du Robien recentré ou du Borloo populaire.
30 % sur vos loyers. L’adoption de ce régime
Il suffit que vous en fassiez la demande par
implique quelques contraintes : louer le
courrier lors de l’achèvement de la construction ou
logement nu à titre de résidence principale
de son acquisition. Quel que soit votre choix, vous
d’un locataire qui ne devra pas dépasser cer-
ne pourrez pas revenir en arrière.
Qu’est-ce que le Borloo ancien ?
Dans l’immobilier ancien, les avantages respectez un niveau de loyer intermédiaire
fiscaux sont moins attractifs. Jusqu’au 30 sep-
et certains plafonds de ressources de vos
tembre 2006, le dispositif Besson prévalait. Il
locataires, c’est une déduction de 30 % qui
a été remplacé par le Borloo ancien dont
s’appliquera. Si les loyers et les ressources du
vous pouvez bénéficier depuis le 1er octo-
locataire ne dépassent pas ceux applicables
bre 2006 pour l’achat d’un logement ancien,
aux logements conventionnés ouvrant droit
quelle que soit sa date de construction. Vous
à l’aide personnalisée au logement (APL),
pouvez alors prétendre à une déduction sur
vous aurez droit à une déduction de 45 %. Et
vos revenus fonciers de 30 ou 45 % selon le
si vous réalisez des travaux d’amélioration,
niveau de loyer pratiqué. En contrepartie,
l’Anah vous versera en prime une subven-
vous devrez signer une convention d’une
tion… à condition que vous acceptiez de
durée d’au moins six ans avec l’Agence na-
louer pendant au moins neuf ans.
tionale de l’habitat (Anah), sans être dans
Pour plus d’informations sur les conditions de
l’obligation de réaliser des travaux. Si vous
location : www.anah.fr
Qu’est-ce que le microfoncier ?
Vous relevez automatiquement de ce régime
de 30 % (contre 40 % avant la réforme
si vos revenus fonciers n’excèdent pas
fiscale de 2006). Mais attention, vous ne
15 000 euros par an. Il s’agit d’un régime
pouvez rien déduire : ni les charges, ni les
d’imposition simplifié par lequel vous êtes
travaux, ni même la taxe foncière. Vous ne
dispensé de rédiger la fameuse déclaration
pouvez pas bénéficier du régime microfon-
2044. Il vous suffit de porter sur l’imprimé
cier si vous optez pour un régime fiscal
2042 le montant de vos loyers bruts, sur spécifique de type Robien recentré, Borloo
lequel le fisc applique d’office un abattement
populaire…
La Banque Postale 41

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LBP_032009_Chap6:Gab guidinvest032009 26/02/09 11:35 Page 42
Quel que soit votre projet, la diversité des prêts est grande. Avez-vous
droit à un prêt de l’État à taux zéro ? Comment utiliser l’épargne
logement ? Quel prêt complémentaire choisir ? Les Conseillers Spécialisés
en Immobilier de La Banque Postale vous guident dans votre parcours.
Trouver le meilleur
financement
Bon à savoir : La Banque Postale s’est vue décerner le Label d’Excellence
2009 des Dossiers de l’Épargne pour ses prêts Pactys.
Quel budget ?
Pour le savoir, vous devez calculer le mon-
impôts locaux vont s’alourdir de la taxe
tant de vos revenus (salaires, pensions,
foncière. Vous aurez peut-être à régler une
rentes…). De la somme obtenue, déduisez
taxe locale d’ équipement (TLE) si vous faites
vos charges (crédits divers, impôts, garde
construire. Faites en sorte d’en connaître le
d’enfants, etc.). Évaluez, sur cette base, les
montant car elle est souvent élevée.
mensualités que vous seriez en mesure de
Si vous achetez en copropriété, vous aurez
payer sans trop grever votre budget.
des charges à payer, de même qu’une partici-
En principe, vous ne devez pas dépasser de 30
pation au fonds de roulement de l’immeuble.
à 33 % maximum de taux d’endettement
Bref, le poste des dépenses doit être estimé
(charges de prêts, y compris les autres crédits
de manière suffisamment large pour que
en cours par rapport aux revenus). Songez
vous n’ayez aucune mauvaise surprise.
aussi aux nombreuses dépenses qu’occa-
sionne un achat. Il s’agit principalement des
frais de « notaire » qui tournent autour de
3 % pour un achat dans le neuf et de 7 %
pour une acquisition dans l’ancien. N’oubliez
pas non plus que vous devrez peut-être sup-
porter simultanément un loyer et les pre-
mières mensualités de votre crédit. Votre
déménagement et votre installation seront
aussi source de dépenses multiples. Vos
42 La Banque Postale

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LBP_032009_Chap6:Gab guidinvest032009 26/02/09 11:35 Page 43
Peut-on emprunter sans apport ?
Certains établissements financiers proposent
crédit redeviennent attractifs. Tout dépend
de prêter 100 % du prix d’achat d’un loge-
du rapport entre la rémunération de votre
ment. Mais plus le capital emprunté est im-
épargne et le taux d’intérêt qui vous
portant, plus vos remboursements seront
sera proposé. N’hésitez pas à demander des
élevés ou étalés dans le temps, ce qui aug-
simulations personnalisées à votre Conseiller
mentera le coût global de votre opération. Il
Spécialisé en Immobilier de La Banque
est donc important de trouver un juste mi-
Postale. Cela vous permettra de choisir en
lieu à définir avec votre Conseiller de La
toute connaissance de cause la meilleure
Banque Postale. Pour diminuer votre taux
combinaison de prêts au meilleur taux.
d’endettement qui, rappelons-le, ne doit gé-
néralement pas dépasser de 30 à 33 % de vos
revenus, l’idéal est donc de disposer entre 10
et 20 % d’apport. Cependant, si vous possé-
dez une certaine somme d’argent placée à
des conditions attractives, peut-être avez-
vous intérêt à emprunter le maximum pour
financer votre acquisition plutôt que d’utili-
ser votre épargne. D’autant que les taux de
Combien coûte un prêt de longue durée ?
Dans un prêt, il faut distinguer le capital em-
le coût total du crédit passe à 82 641 euros,
prunté des intérêts. Ceux-ci représentent la ré-
soit 23 322 euros de plus. Sur vingt-cinq ans, la
munération du prêteur, calculée selon un
mensualité passe à 864 euros et le coût du
pourcentage fixé à un moment donné en
crédit à 109 148 euros, soit 49 829 euros de
fonction de plusieurs critères : coût de l’argent,
plus que sur quinze ans. À vous de choisir,
montant du capital emprunté, durée du prêt.
avec l’aide de votre Conseiller Spécialisé en
Cette dernière donnée est très importante :
Immobilier de La Banque Postale si vous pré-
plus la durée du prêt est longue et plus l’em-
férez conserver des mensualités un peu
prunt est onéreux. Vous devez donc calculer
moins importantes, quitte à payer davantage
à combien s’élèveront les intérêts versés
d’intérêts au bout du compte.
lorsque la totalité du capital emprunté sera
remboursée.
Un exemple : pour un prêt de 100 000 euros
au taux nominal de 4,7 % sur une durée
de quinze ans, la mensualité s’élève à
1 163 euros hors assurances et le coût total
du crédit à 59 319 euros ; sur vingt ans, pour
un même taux nominal, la mensualité n’est
plus que de 969 euros hors assurances, mais
La Banque Postale 43

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LBP_032009_Chap6:Gab guidinvest032009 26/02/09 11:35 Page 44
Comment étoffer votre apport ?
Si vous n’avez pas eu la chance d’hériter et
premières années. Le montant du prêt est
que votre apport n’est pas suffisant, peut-
fonction de nombreux critères (type d’opé-
être pouvez-vous obtenir des prêts de ration, type de logement, situation géogra-
certains organismes. Par exemple, si vous êtes
phique…). Pensez également à votre caisse
fonctionnaire, vous pouvez bénéficier d’un
de retraite qui peut éventuellement vous
prêt sur dix ou quinze ans avec différé
accorder un prêt pour l’acquisition d’un
d’amortissement de trois ans. Son taux
logement. Les modalités varient d’une caisse
s’élève à 7 %. Pour certains fonctionnaires
à l’autre : informez-vous auprès d’elle des
de l’Etat, le taux est réduit à 4 % les trois
possibilités qu’elles vous offrent.
Qui peut bénéficier du 1 % logement ?
Tous les salariés des entreprises ne relevant
entre 11 200 et 17 600 euros, suivant que
pas du régime agricole et employant plus de
l’achat est effectué en province ou en région
vingt personnes. Si c’est votre cas, vous pou-
parisienne. Son taux est très faible : 1,5 %
vez en faire la demande auprès de votre em-
(hors assurances). Sa durée de rembourse-
ployeur ou de votre comité d’entreprise,
ment oscille entre cinq et quinze ans selon le
sachant que l’octroi de ce prêt dépend
montant du prêt.
des fonds disponibles au moment de la de-
mande. Son attribution n’est pas systéma-
tique. En effet, les prêts à l’accession sont
réservés aux salariés primo-accédants ou
en mobilité professionnelle. Pour l’acquisi-
tion d’un logement neuf ou ancien avec
travaux (ou sans travaux sous conditions de
ressources), le montant du prêt est plafonné
Est-il intéressant d’utiliser l’épargne logement ?
Absolument. À condition que vous ayez eu
des versements ne peut être inférieur à
la bonne idée de souscrire un plan épargne
540 euros (des versements exceptionnels
logement (PEL) ou un compte épargne loge-
sont bien entendu possibles). Au total,
ment (CEL).
l’épargne peut aller jusqu’à 61 200 euros,
rémunérée à 2,5 % (hors prime d’Etat et
• Le plan épargne logement
hors CSG-CRDS…) pour tout plan ouvert à
Le PEL peut être ouvert avec un versement
compter du 1er août 2005. Attention, la loi de
initial de 225 euros minimum. Vous devez
finances pour 2006 soumet désormais la
ensuite l’alimenter à raison de 45 euros
rémunération des plans épargne logement
par mois, sachant que le montant annuel
de plus de douze ans au barème progressif
44 La Banque Postale

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LBP_032009_Chap6:Gab guidinvest032009 26/02/09 11:35 Page 45
de l’impôt sur le revenu (ou prélèvement
forfaitaire libératoire de 29 %, hors contributions
Un conseil
sociales de 12,1 %). Après quatre années
pleines de fonctionnement, il est possible
En associant un plan épargne logement et un
d’emprunter jusqu’à 92 000 euros (en fonc-
compte épargne logement, vous cumulez les
tion de vos intérêts acquis et de la durée du
avantages de l’un et de l’autre tout en épar-
prêt) à un taux de 4,2 % (hors assurance) sur
gnant en douceur pour préparer votre projet
une durée de deux à quinze ans.
immobilier. Un plan et un compte par per-
sonne (y compris les mineurs) sont en effet
• Le compte épargne logement
autorisés. Pensez également, au moment de
l’achat, à voir si un membre de votre famille
Le CEL est plus souple que le PEL Il permet
peut compléter vos droits à prêt en vous
d’épargner sans contrainte tout en accumu-
cédant les siens.
lant des droits à prêt en vue d’une acquisi-
tion immobilière ou de travaux. Il suffit de
Votre Conseiller de La Banque Postale vous
aidera lors du montage du plan de finance-
300 euros de dépôt pour ouvrir un compte
ment à optimiser les différents types de prêts
épargne logement. Les versements ultérieurs
en fonction des taux de chacun.
peuvent être faits à tout moment, dès lors
qu’ils s’élèvent au moins à 75 euros. Il est pos-
sible d’effectuer des retraits quand bon vous
semble (en conservant un solde minimum de
permet d’emprunter jusqu’à 23 000 euros au
300 euros) tout en continuant à bénéficier
bout de dix-huit mois de fonctionnement, à
des avantages de la formule. L’épargne ac-
un taux de 3,5 % (compte ouvert depuis le
cumulée ne doit pas dépasser 15 300 euros,
1er août 2007). Le plan et le compte peuvent
rémunérée au taux de 1,75 % (à compter
être optimisés pour emprunter jusqu’à
1er février 2009, hors prime d’État). Le CEL
92 000 euros dans les meilleures conditions.
Qui peut bénéficier du prêt à taux zéro ?
Si vous êtes primo-accédant, vous pouvez
2009, pour un couple avec deux enfants, le
peut-être y avoir droit, à condition d’acheter
plafond de ressources pris en compte est fixé
votre résidence principale, dans le neuf
à 56 875 euros dans l’agglomération pari-
comme dans l’ancien. Vos revenus ne doivent
sienne, sur la Côte d’Azur et le pays genevois
pas excéder certains plafonds annuels. Les
et à 40 488 euros dans les autres zones (B et
revenus imposables à prendre en compte
C). Son montant est plafonné :
sont ceux de l’année 2007 pour une demande
- dans l’ancien : il ne peut pas dépasser 20 %
de prêt déposée entre le 1er janvier et le
du coût de l’opération hors frais d’acte et
31 mai 2009, et ceux de l’année 2008 pour
de garantie (30 % en zones franches et zones
une demande de prêt faite entre le 1er juin
urbaines sensibles) et 50 % du total des
et le 31 décembre 2009. Par exemple, en
autres prêts de plus de deux ans ;
La Banque Postale 45

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LBP_032009_Chap6:Gab guidinvest032009 26/02/09 11:35 Page 46
Montant du prêt à taux zéro
Nombre
LOGEMENT NEUF
de personnes
Prix maximum pris en compte
Montant maximum du prêt à taux zéro
destinées
(en euros)
(en euros)
à occuper
le logement
Zone A
Zone B
Zone C
Zone A
Zone B
Zone C
1
107 000
88 000
69 000
32 100
17 600
13 800
2
150 000
126 500
103 000
45 000
25 300
20 600
3
167 000
143 000
119 000
50 100
28 600
23 800
4
183 500
159 000
134 500
55 050
31 800
26 900
5
200 500
175 500
150 000
60 150
35 100
30 000
6
217 000
191 500
165 500
65 100
38 300
33 100
- dans le neuf : il couvre 100 % des autres
• Le prêt à taux zéro finance différents
prêts et 30 % du coût total de l’opération
types d’opérations
(40 % dans les zones franches urbaines et
- dans le neuf :
zones urbaines sensibles).
- la construction ou l’acquisition d’un appar-
Le plan de relance 2009 a instauré des mo-
tement neuf (annexes et garage compris) ;
difications spécifiques pour le nouveau PTZ
- la construction ou l’acquisition d’une mai-
dans le neuf, pour les offres éditées entre le
son neuve et, le cas échéant, du terrain ;
15 janvier et le 31 décembre 2009 (double-
- la transformation en logement de locaux
ment du prêt).
non destinés à l’habitation est assimilée à une
Son mode de remboursement (application
construction et donc à un logement neuf.
ou non d’un différé, total ou partiel) dépend
- dans l’ancien :
également de vos revenus et de la composi-
- l’acquisition d’un logement ancien avec ou
tion du foyer.
sans travaux, respectant les normes de
Ce prêt ne peut être consenti si vous avez
surface et d’habitabilité fixées par décret ;
été propriétaire de votre résidence princi-
- l’acquisition sous forme d’une location-
pale au cours des deux dernières années pré-
accession ouvre droit au PTZ, seulement si la
cédant l’offre de prêt, mais des exceptions
phase de location n’excède pas huit ans. Le lo-
sont admises.
gement peut être neuf ou ancien.
Nouveau prêt à 0 % majoré
Depuis le 1er janvier 2007, le prêt à taux zéro
d’implantation de votre logement. Cette
peut être majoré pour les opérations dans le
aide doit être au minimum comprise entre
neuf si vous bénéficiez d’une aide attribuée
3 000 à 5 000 euros, selon la zone géogra-
par une ou plusieurs collectivités territoriales
phique dont vous dépendez. Vous devez,
(ou un groupement de collectivités) du lieu
bien entendu, satisfaire aux conditions du
46 La Banque Postale

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LBP_032009_Chap6:Gab guidinvest032009 26/02/09 11:35 Page 47
prêt à taux zéro et en bénéficier. Mais d’au-
tres critères doivent aussi être remplis : outre
les plafonds de ressources du PTZ, vous ne
Un conseil
devez pas dépasser les plafonds imposés
Pour savoir si vous pouvez bénéficier du nou-
pour l’accès à un logement HLM. Ces exi-
veau prêt à taux zéro et en connaître le mon-
gences respectées, vous pouvez bénéficier
tant, le profil de remboursement (avec ou sans
d’un complément de prêt à taux zéro (pour
différé), consultez votre Conseiller Spécialisé en
plus de précisions, contactez votre Conseil-
Immobilier de La Banque Postale.
Il pourra vous renseigner et répondre à toutes
ler Spécialisé en Immobilier de La Banque
vos questions. Pour vous proposer le nouveau
Postale).
prêt taux zéro, La Banque Postale a passé un
Nouveauté : le PTZ peut également être
accord de partenariat avec le Crédit Foncier.
majoré jusqu’à 20 000 euros si le logement
répond à des normes thermiques et de haute
performance énergétique.
Quel est l’intérêt du prêt conventionné ?
Il permet de financer l’acquisition de votre
ment s’il s’agit d’amélioration ou d’écono-
résidence principale mais aussi d’un loge-
mies d’énergie. Dans ce cas, le logement doit
ment destiné à être loué dès lors qu’il consti-
avoir au moins dix ans. Qu’il finance une
tue la résidence principale des locataires.
acquisition ou des travaux, le prêt peut
Dans ce cas, vous n’avez pas d’obligation à
atteindre 100 % de l’opération, remboursa-
passer une convention avec l’État et vous
ble sur une durée de cinq à vingt-cinq ans.
pouvez fixer votre loyer librement. Si vous
Quant au taux, il est fixé par les banques qui
achetez un logement neuf, il n’y a aucune
le distribuent en fonction d’un taux de réfé-
norme de surface et de prix à respecter. Dans
rence publié chaque trimestre.
l’ancien, en revanche, le logement doit ré-
pondre à des normes de surface habitable : il
doit disposer d’une superficie d’au moins
9 m2 pour une personne, 16 m2 pour deux,
augmentée de 9 m2 par personne supplé-
mentaire (avec une hauteur sous plafond
conforme à la norme).
Avec un un prêt conventionné, vous pouvez
financer le logement et les travaux néces-
saires à condition que ces travaux soient des-
tinés à mettre le logement en conformité
avec les normes d’habitabilité ou les besoins
des handicapés. Enfin, le prêt conventionné
peut financer des travaux seuls mais unique-
La Banque Postale 47

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LBP_032009_Chap6:Gab guidinvest032009 26/02/09 11:35 Page 48
Sachez encore que le prêt conventionné est
de ressources, l’APL est également fonction
assorti d’avantages non négligeables. Les
de nombreux autres critères comme la com-
frais d’emprunt sont réduits (dossier, hypo-
position de la famille, le lieu de résidence, le
thèque...) et il ouvre droit, sous certaines
montant de la mensualité de rembourse-
conditions, à l’APL (aide personnalisée au
ment. Son montant est révisé chaque année.
logement). Cette aide est versée par les
Pour savoir si vous pouvez bénéficier des
caisses d’allocations familiales aux proprié-
prêts conventionnés Pactys de La Banque
taires ayant acheté leur logement à l’aide
Postale, consultez votre Conseiller Spécialisé
d’un prêt conventionné. Outre les plafonds
en Immobilier.
Qu’appelle-t-on « prêt du secteur libre » ?
C’est un prêt qui ne fait appel à aucune aide
ment compléter le financement d’une opé-
de l’État (prêt à taux zéro) et qui n’est pas ré-
ration. Sur ce créneau concurrentiel, les taux
glementé (comme le prêt conventionné ou
sont libres (dans la limite des taux d’usure,
les prêts épargne logement). On l’appelle
publiés chaque trimestre au Journal officiel)
« prêt habitat ». Il est distribué par l’ensem-
et fixés par le prêteur. Chaque banque pos-
ble des banques généralistes ou spécialisées
sède sa grille de taux établie en fonction de
dans le crédit immobilier et vient générale-
la durée du prêt, de l’apport personnel, etc.
Taux nominal et TEG : quelles différences ?
Le taux nominal est le taux généralement
annoncé lors du premier contact avec un
conseiller. Ce taux ne comprend aucun des
Un conseil
frais annexes liés à l’emprunt (frais de dos-
sier, d’assurance, de garantie, etc.). Il ne peut
donc permettre de mesurer le coût réel du
Avec les prêts Pactys de La Banque Postale,
vous bénéficiez de conditions compétitives :
crédit.
pas de frais de dossier (1) et une assurance parmi
Le taux effectif global (TEG) en revanche
les plus compétitives du marché avec des garan-
offre cette possibilité. C’est un taux annua-
ties très complètes… et donc un TEG léger !
lisé, calculé sur la base du capital emprunté
(1) Sauf Pactys Relais, Pactys Relais Total, Pactys
et des intérêts, auxquels s’ajoutent les frais
In Fine, le financement aux sociétés civiles
de dossier, les commissions et rémunérations
immobilières et les opérations de rachat de
versées à des intermédiaires et les frais d’as-
prêts.
surance obligatoire (décès-invalidité). C’est
donc ce taux que vous devez connaître. Et
comparer !
48 La Banque Postale

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LBP_032009_Chap6:Gab guidinvest032009 26/02/09 11:35 Page 49
Taux fixe ou révisable ?
Tout dépend de votre aversion ou non pour
le risque. Avec un prêt à taux fixe, vous
connaissez d’emblée le coût du crédit et le
montant des mensualités à verser durant
quinze ou vingt ans. Les taux étant encore à
des niveaux bas malgré le mouvement de
hausse amorcé depuis quelques mois, vous ne
prenez pas de risque.
À l’inverse, avec un taux révisable, vous ne
pouvez pas savoir à l’avance ce que vous coû-
tera votre crédit puisque son taux évoluera au
cours du prêt en fonction de l’indice sur lequel
il s’appuie (Euribor ou Tibeur en général). Ce
qui aura pour conséquence de faire monter
ou baisser votre mensualité ou la durée de
votre prêt. Reste que les taux révisables sont
généralement moins chers et qu’en choisis-
sant cette option, vous pariez sur une baisse
des taux ou leur maintien au niveau actuel…
Qu’est-ce qu’un prêt à taux révisable classique ?
C’est un prêt peu protecteur en cas de forte
crédit mais sur la mensualité. Attention, cette
hausse des taux. Les variations de l’indice
répercussion est le plus souvent plafonnée.
de référence, inévitables au cours du prêt,
Il se peut, par exemple, que la progression
se répercutent dans leur totalité soit sur la
de la mensualité soit limitée à 80 % de
durée du prêt, soit sur les mensualités.
l’augmentation de l’indice des prix à la
consommation, l’excédent non répercuté sur
• Répercussion sur la durée
la mensualité étant alors reporté sur la durée
Si l’indice de référence augmente, la mensua-
du prêt. À l’inverse, si une baisse se produit,
lité ne bouge pas, c’est la durée du rembour-
la mensualité ne bouge généralement pas
sement qui s’allonge, parfois dans une limite
mais la durée du prêt diminue.
de trois à cinq ans (selon les formules). De
même, si le taux baisse, ce n’est pas la men-
L’offre préalable de crédit immobilier com-
sualité qui diminue, mais la durée du crédit.
porte un certain nombre d’informations
relatives au prêt. Elle prévoit notamment la
• Répercussion sur la mensualité
remise d’un échéancier des amortissements
Si l’indice de référence augmente, la réper-
détaillant pour chaque mensualité la répar-
cussion s’applique non plus sur la durée du
tition du remboursement entre le capital et
La Banque Postale 49

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LBP_032009_Chap6:Gab guidinvest032009 26/02/09 11:35 Page 50
les intérêts (art. L.312-8 du Code de la
restant à rembourser (art. L. 312-14-2
consommation). Jusqu’à maintenant, les
nouveau). Cette disposition s’applique non
prêts à taux révisable étaient exclus de ce
seulement aux contrats souscrits à partir du
dispositif.
1er octobre 2008, mais également aux
Depuis le 1er octobre 2008, il est prévu (art.
contrats de prêt en cours à cette date.
L312-8) que l’offre de prêt dont le taux d’in-
térêt est à taux révisable doit être accompa-
gnée d’une notice présentant les conditions
Un conseil
et modalités de variation du taux d’intérêt.
Elle doit également comporter un document
Au-delà des taux d’appel annoncés, parfois
d’information contenant une simulation de
valables pour une durée très courte, soyez
l’impact d’une variation du taux sur les men-
vigilant sur les modalités de la première
révision. Tout d’abord, cette révision peut
sualités, la durée du prêt et le coût total du
parfois intervenir dès trois mois et au plus tard
crédit. Cette simulation ne constitue pas un
un an après la signature du contrat. De plus,
engagement du prêteur quant à l’évolution
même si l’indice servant de base à la révision
du taux d’intérêt. Elle a seulement pour but
n’a pas bougé, l’emprunteur s’expose trop
d’informer les emprunteurs.
souvent à une augmentation plus ou moins
sensible du taux de son prêt dès la première
L’établissement financier qui ne respecterait
révision !
pas cette obligation encourt une amende de
30 000 euros.
En effet, le calcul du nouveau taux s’effectue
sur la base du nouvel indice auquel s’ajoute
Par ailleurs, toujours dans le cadre d’un
une marge (de 1 à 2 points environ). Le taux
crédit à taux révisable, le prêteur est tenu,
d’appel initial étant, en effet, artificiellement
une fois par an, de porter à la connaissance
bas...
de l’emprunteur le montant du capital
Qu’est-ce qu’un prêt à taux révisable plafonné ou capé ?
Il est plus protecteur puisqu’il limite les effets
des hausses de taux, tout en répercutant les
baisses et en proposant des conditions at-
tractives. Dès le départ, votre prêt comprend
un taux plafond (souvent + 1 ou + 2 points
par rapport au taux initial) qui ne peut pas,
quelles que soient les hausses enregistrées
par l’indice de référence, être dépassé. Les
baisses sont, en revanche, généralement
répercutées intégralement. Attention toutefois
aux prêts « à tunnel » où la prise en compte
d’éventuelles baisses de l’indice est limitée.
50 La Banque Postale

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Qu’est-ce qu’un prêt modulable ?
Cette formule vous permet de décider de
s’en trouve diminuée, ce qui signifie un coût
moduler vous-même le montant de vos
global moins élevé. À l’inverse, si vous dimi-
échéances de remboursement en fonction de
nuez vos mensualités, par exemple en raison
l’évolution de vos revenus. Les échéances
de difficultés passagères, la durée de votre
sont généralement modulables à la hausse
crédit s’allonge en proportion. Attention
comme à la baisse, dans certaines limites. Si
toutefois à la facturation de ces modulations.
vous souhaitez augmenter le montant de vos
Certains établissements offrent la première
échéances, la durée totale de votre crédit
modulation mais facturent les suivantes !
Pactys Liberté
Ce prêt à taux fixe de la gamme Pactys de La Banque Postale offre une grande souplesse
d’utilisation. Vous pouvez non seulement moduler le montant de votre mensualité mais
également rembourser une partie du prêt par anticipation sans frais. La modulation est
possible à la hausse ou à la baisse :
• à la hausse, l’augmentation est comprise entre 5 à 30 % par rapport à la mensualité initiale ;
• à la baisse, l’échéance peut au maximum baisser de 10 % par rapport à celle fixée au départ.
La modulation peut intervenir à partir du premier anniversaire du prêt, sans frais. Ensuite, elle est possible
à tout moment (y compris en dehors des dates anniversaires du prêt), toujours sans frais, dès lors que
vous respectez un minimum de douze mois entre chaque modification. Quant au remboursement anticipé
sans frais, dès la fin de la troisième année, il est possible chaque année jusqu’à 2 500 euros par an.
Vous choisissez alors de réduire soit le montant de votre mensualité, soit la durée de votre crédit.
E X E M P L E
Livia et Pierre K., Compiègne (60)
« Parce que nous souhaitions des mensualités qui suivent la progression de nos revenus.»
Il a fallu se décider vite pour obtenir ce trois-
Nous avions un apport de 45 000 €. Le prêt Pactys
pièces en rez-de-jardin, à 187 000 € tout frais
Liberté (1) a financé les 142 000 € restants.
compris, situé à quelques minutes du centre-ville.
Notre mensualité totale s’élèvera à 1 105,77 €,
Or Livia, qui s’occupait de Leila depuis
assurances comprises. De plus, comme nous le
sa naissance, souhaitait retravailler.
souhaitions, dès la fin de la première année, nous
Nos revenus allaient donc augmenter mais
pourrons augmenter nos remboursements
nous ne savions pas dans quelles proportions.
jusqu’à 30 %. Et donc payer moins d’intérêts !
Nous voulions que nos remboursements
s’adaptent à nos rentrées d’argent, sans pour
(1) Coût total du prêt Pactys Liberté : 82 548,80 €
autant payer des frais supplémentaires.
assurance comprise – TEG 5,05 €%.
Notre Conseiller de La Banque Postale a tout
de suite trouvé la solution. Chiffres en mains,
il nous a convaincus.
La Banque Postale 51

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LBP_032009_Chap6:Gab guidinvest032009 26/02/09 11:35 Page 52
Qu’est ce qu’un prêt emboîté ou prêt « à paliers » ?
Cette formule permet de concilier plusieurs
pouvez combiner le remboursement d’un
prêts tout en maintenant une mensualité dé-
prêt épargne logement sur dix ans, d’un prêt
finie dès le départ. Le prêt complémentaire
à 0 % sur huit ans et d’un prêt complémen-
s’ajuste en fonction de la fin des rembourse-
taire sur quinze ans, sans pour autant avoir
ments des autres prêts. Par exemple, vous
des mensualités trop importantes.
Pactys Sérénité Plus
L’échéance du prêt Pactys Sérénité Plus s’adapte aux mensualités des autres prêts
constituant le plan de financement tout en respectant le montant maximum de
remboursement mensuel que vous vous êtes fixé. Résultat ? Le prêt épargne logement
est optimisé, ce qui permet une réduction de la durée du remboursement et donc de son coût. En effet,
dans le cas d’une solution classique, les mensualités décroissent au fur et à mesure de la fin des différents
prêts mais peuvent s’étaler sur une très longue période.
Pactys Sérénité Plus est une formule à taux fixe, consentie sur une durée de deux à vingt-cinq ans. Vous
déterminez, dès le départ, avec votre Conseiller Spécialisé en Immobilier, le montant que vous souhaitez
rembourser chaque mois. Pendant toute la durée du financement, la mensualité totale reste donc
constante. Dès que l’un des prêts est remboursé (épargne logement, prêt à 0 %…), les mensualités du prêt
Pactys Sérénité Plus s’ajustent d’autant, tout en restant dans la limite de remboursement fixée à l’origine.
E X E M P L E
Delphine et Antoine R., Bron (69)
« Prêt épargne logement, prêt patronal, prêt complémentaire : avec trois prêts, nous voulions
néanmoins ne régler qu’une seule et unique mensualité. »
Pour nous, c’était un casse-tête ! Malgré notre
ments ne devaient pas excéder de 800 à 850 € par
apport de 60 000 € provenant d’un héritage,
mois. Nous avons opté pour un prêt Pactys
on ne voyait pas comment devenir propriétaires.
Sérénité Plus (3) de La Banque Postale afin
Pourtant, aujourd’hui nous habitons avec
d’harmoniser nos mensualités et de rembourser
nos enfants, Claire et Mathieu, un charmant
notre prêt complémentaire par paliers.
quatre-pièces, acheté 167 000 € et dans lequel
Résultat : nous allons payer 827,96 € pendant
nous avons fait des travaux d’aménagement
toute la durée de notre prêt (216 mois).
pour 10 000 €.
Notre Conseiller de La Banque Postale a su nous
(1) Coût du PEL sur 84 mois : 2 146,28 € assurance
offrir une solution sur mesure combinant plu-
comprise – TEG 3,57 %.
sieurs prêts, tout en lissant nos mensualités. Avec
(2) Prêt patronal. Ce n’est pas un prêt de
notre CEL, il nous a proposé un prêt épargne
La Banque Postale, mais il est pris en compte dans
logement de 16 600 € (1). Nous disposions par
le lissage des mensualités.
ailleurs d’un prêt de la part de mon employeur
(3) Coût total du prêt Pactys Sérénité Plus :
(7 500 € à 2 %, hors assurance, sur 84 mois) (2).
58 813,78 € assurance comprise – TEG 5,31 %.
Il nous manquait encore 92 900 €. Sachant que
Coût total du financement (hors prêt patronal) :
nous gagnons 2 700 € à deux, nos rembourse-
61 503,90 € assurance comprise.
52 La Banque Postale

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LBP_032009_Chap6:Gab guidinvest032009 26/02/09 11:35 Page 53
Les prêts mixtes
Depuis janvier 2006, La Banque Postale met à
si vous pouvez prévoir une évolution de
votre disposition les prêts mixtes : ce mon-
votre situation (augmentation ou baisse
tage vous permet de coupler plusieurs prêts
des revenus, augmentation de vos charges,
Pactys de nature identique ou différente
rentrée d’argent exceptionnelle), le plan de
(taux fixe, taux révisable, durées différentes)
financement peut le prendre en compte. En
de manière à vous proposer un financement
anticipant, vous pouvez ainsi dégager la
totalement sur mesure qui s’adapte précisé-
solvabilité qu’il vous faut pour mener à bien
ment à votre projet et à votre profil. En effet,
votre projet dans les meilleures conditions.
E X E M P L E
François et Catherine F., Lille (59)
« Pour notre retraite, nous voulions acheter une maison pour repartir dans le sud. Mais, si nous
gagnons bien notre vie aujourd’hui, qu’en sera-t-il dans 10 ans quand François prendra sa retraite ? »
Nous passons toujours nos vacances dans les
enfants et nos petits enfants pour les vacances !
Landes, dans une petite maison que nous louons
(1) Coût total du premier prêt Pactys Liberté sur
depuis des années au milieu des pins. Lorsque
120 mois : 16 747,20 € assurance comprise –
les propriétaires nous ont dit qu’ils envisageaient
TEG : 5,18 %.
de la vendre, nous avons tout de suite pensé à
(2) Coût total du second prêt Pactys Liberté sur
l’acheter pour y passer notre retraite. Mais avec
180 mois : 53 698,20 € assurance comprise –
des revenus qui vont baisser à ce moment là, nous
TEG 5,33 %.
ne savions pas comment faire, même si notre
Coût total du financement : 70 445,40 €
appartement de Lille est totalement remboursé.
assurance comprise.
Notre Conseiller de La Banque Postale a monté
un plan de financement qui prend en compte ce
changement de situation.
Aujourd’hui, nous sommes propriétaires de notre
résidence secondaire et de notre future résidence
de retraite !
La maison coûtait 280 000 € et notre apport était
de 100 000 €. Pour financer les 180 000 € restants,
nous avons obtenu un Pactys Liberté de
60 000 € (1) sur 120 mois et un second Pactys
Liberté de 120 000 € (2) sur 180 mois. Nous aurons
donc fini de rembourser une bonne partie de nos
prêts dans 10 ans, lorsque Pierre prendra sa
retraite et que nous irons nous installer près de
Mimizan !
En attendant, nous avons plein d’idées, comme
aménager les combles afin d’accueillir nos
La Banque Postale 53

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LBP_032009_Chap6:Gab guidinvest032009 26/02/09 11:35 Page 54
Pactys Avenir pour les jeunes actifs
Cette offre de prêt vous est
destinée si vous avez moins de
36 ans et que vous êtes salarié ou exercez une
profession libérale, pour financer votre résidence
principale, secondaire ou des travaux (1).
Pactys Avenir vous réserve des conditions tarifaires
privilégiées sur le taux de votre crédit et le tarif de
l’assurance décès-invalidité. Par ailleurs, dès le sep-
tième anniversaire du prêt, vous ne payez aucun
frais en cas de remboursement anticipé (2). Vous
réduisez ainsi librement le montant de vos men-
sualités ou la durée de votre prêt. Renseignez-vous
auprès de votre Conseiller de la Banque Postale.
(1) Offre soumise à conditions.
(2) Sauf en cas de rachat du prêt par un établissement
concurrent
E X E M P L E
Olivier L., 28 ans, Paris 20e (75)
« J’adore le côté village de mon quartier. Alors, quand j’ai visité ce grand studio sous les combles, avec
une vue magnifique sur les toits de Paris, je n’ai pas hésité une seconde !»
J’habite ce quartier depuis toujours et quand
assurance proposée elle aussi à un tarif privilégié (1).
j’ai décidé d’acheter mon premier studio,
Et quand j’aurai rencontré l’âme sœur, je pourrai
je craignais de devoir m’en éloigner compte tenu
revendre mon bien et rembourser mon prêt
du prix au mètre carré. De plus, comme j’ai
par anticipation sans frais (2) pour acheter
terminé mes études il y a seulement quatre ans,
plus grand et à deux !
mon apport suffit tout juste à couvrir
les frais de notaire et de garantie.
(1) Coût total du crédit sur 300 mois : 147 497 €
assurance comprise – TEG : 5,13 %.
Heureusement, ma Conseillère de La Banque
(2) Si le remboursement anticipé intervient
Postale m’a proposé Pactys Avenir, une offre
à partir du septième anniversaire du prêt.
faite pour moi : 193 000 € sur 25 ans à un taux
Cette exonération ne s’applique pas en cas
attractif, même sans apport, et avec une
de rachat du prêt par un autre établissement.
54 La Banque Postale

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LBP_032009_Chap6:Gab guidinvest032009 26/02/09 11:35 Page 55
Pactys Investisseur
En 2008, La Banque Postale a
lancé Pactys Investisseur, une offre
de prêt immobilier destinée à financer vos investis-
sements locatifs ou des travaux pour vos biens mis
en location.
Avec Pactys Investisseur, votre opération bénéficie
de :
• un financement à 100 % du montant du bien et
des frais de transaction éventuels, sur une durée
pouvant aller jusqu’à 25 ans ;
• la possibilité (sous conditions) de financer égale-
ment les frais de notaire et/ou de garantie à hauteur
de 10 % du montant de l'opération hors frais, soit
un financement à 110 % de la valeur du bien !
Nouveau : Pactys In Fine
Pour financer des opérations loca-
tives, ce nouveau prêt d’un type
particulier est un crédit pour lequel le remboursement
de la totalité du capital s’effectue en une seule fois, à
la dernière échéance du prêt (ce n’est donc pas un prêt
amortissable) :
• les mensualités payent les intérêts et l’assurance ;
• les intérêts remboursés chaque mois sont constants ;
• pour solder le capital en une fois à la fin du prêt, vous
souscrivez en parallèle à une épargne (un contrat
d’assurance vie) qui est adossée au prêt. Le montant de
cette épargne doit, au terme du prêt, être au moins
équivalent à celui du capital à rembourser. Son rôle est
aussi de garantir le prêt : cela s’appelle un nantissement.
La Banque Postale 55

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LBP_032009_Chap6:Gab guidinvest032009 26/02/09 11:35 Page 56
Quels prêts pour les travaux ?
Certains d’entre eux vous permettent par
exemple d’agrandir une pièce ou d’installer
une cheminée.
À La Banque Postale, que vous ayez recours
à une entreprise ou à vos propres talents de
bricoleur pour votre résidence principale,
secondaire ou locative, il est possible
d’obtenir un prêt spécialement étudié pour
concrétiser vos projets.
Pactys Simplicité
Cette offre vous permet de combiner le taux avantageux de votre prêt épargne loge-
ment à La Banque Postale, notamment celui du CEL, et ceux des prêts Pactys. Les for-
malités sont réduites : pas de frais de dossier, pas d’apport personnel nécessaire, pas de prise de garan-
tie, taux d’assurance très compétitif, remboursement anticipé sans pénalité.
Pactys Environnement
C’est un prêt destiné à financer vos travaux d’économie d’énergie (1), avec une tarifica-
tion attractive et des formalités réduites (pas d’apport personnel ni de prise de garan-
tie exigés). Pactys Environnement peut se combiner avec un autre prêt Pactys ou avec un prêt épargne
logement pour financer vos travaux.
(1) Liste des travaux éligibles fixée par décret.
E X E M P L E
Caroline et Jean M., La Baule (44)
« Dans une région ventée et humide, nous envisagions de mieux protéger notre appartement
tout en lui donnant un coup de jeune. »
Nous voulions faire changer la baie vitrée de
Pactys Sérénité de 2 300 € (2) sur 24 mois pour
notre appartement de La Baule pour mieux isoler
financer les travaux de rénovation.
le séjour et faire des économies d’énergie.
Nous voulions également en profiter pour refaire
(1) Coût du Pactys Environnement sur 60 mois :
la peinture.
1 130,80 € assurance comprise – TEG : 4,68 %.
Pour cela, nous avons obtenu un prêt Pactys
(2) Coût du Pactys Sérénité sur 24 mois : 140,80 €
Simplicité de 11 800 € à La Banque Postale,
assurance comprise - TEG 6,01%.
composé d’un Pactys Environnement de 9 500 €
Coût total du financement sur 60 mois :
(coût de la baie vitrée) sur 60 mois (1) et d’un
1 271,60 € assurance comprise.
56 La Banque Postale

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Quel prêt pour une société civile immobilière ?
Désormais, La Banque Postale vous
accompagne dans le financement de vos
opérations immobilières, en direct ou par
l’intermédiaire d’une SCI (Société Civile
Immobilière)
Bon à savoir : Dans le cadre d’une SCI à
caractère patrimonial, profitez pleinement
des abattements existants pour transmet-
tre votre patrimoine familial, du vivant
des ascendants à leurs descendants.
Qu’est-ce qu’un prêt relais ?
C’est un prêt qui s’adresse à des clients déjà
propriétaires d’un bien immobilier qui, dans
le cadre d’une opération d’achat-revente,
souhaitent vendre leur bien immobilier afin
de se constituer un apport pour en acquérir
un nouveau. L’achat du nouveau bien inter-
venant avant la vente du premier, le montant
du prêt relais assure la jonction entre les
deux transactions : l’établissement financier
avance donc une partie des fonds à venir.
Vous pouvez ainsi saisir une opportunité
pour faire une nouvelle acquisition sans être
obligé de vendre l’autre dans la précipitation
et risquer de le brader pour vous en débar-
rasser au plus tôt. Grâce au prêt relais, vous
disposez d’un délai de un à deux ans en
général pour procéder à la vente de
votre bien. Le remboursement du capital
emprunté se fait après la vente du bien
concerné.
La Banque Postale 57

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Pactys Relais / Pactys Relais Total
Avec ses prêts relais, La Banque Postale vous permet de disposer, avant même d’avoir
revendu, de 70 % maximum de la valeur de votre bien durant douze mois (Pactys
Relais Total) ou vingt-quatre mois (Pactys Relais) maximum. Dès que le bien est vendu, vous rembour-
sez votre prêt sans aucune pénalité.
Grâce à Pactys Relais ou Pactys Relais Total, vous avez ainsi la possibilité d’acquérir votre nouveau bien tout
en ayant plus de temps pour revendre l’ancien.
E X E M P L E
Pauline M. et Clément G., Rennes (35)
« Quand notre famille s’est agrandie, il nous a fallu rapidement un logement plus grand.
Mais comment faire alors que nous étions déjà propriétaires ? »
Avec l’arrivée de notre troisième enfant, notre
Total et notre autre prêt par anticipation.
appartement s’est vite avéré trop petit !
Aujourd’hui, il nous reste seulement le Pactys
Dès le début de nos recherches, nous avons eu
Liberté. En plus, nous allons pouvoir augmenter
un coup de cœur pour une maison avec
nos mensualités (puisque nous avons soldé
un jardin, juste à la sortie de Rennes :
l’ancien prêt), ce qui nous permettra de réduire
le terrain de jeu rêvé pour Camille, Cyprien,
la durée du Pactys Liberté et donc d’en réduire
et Chloé !
le coût !
Mais comme nous n’avions pas encore revendu
notre appartement et qu’en plus nous avions
(1) Coût total du Pactys Relais : 4 192,44 €
toujours un prêt en cours, nous avons failli
sur 12 mois assurance comprise – TEG : 4,88 %.
renoncer. Heureusement, notre Conseillère
(2) Coût total du Pactys Liberté sur 216 mois :
de La Banque Postale nous a vite rassurés !
91 108,24 € assurance comprise – TEG : 5,26 %
Notre appartement a été estimé à 205 000 €
(sans prise en compte de la modulation).
et il nous restait toujours un prêt de 48 000 €
Coût total du financement : 95 300,68 €
à finir de rembourser. La maison que
assurance comprise.
nous voulions acheter, elle, coûtait 280 000 €.
Avec notre apport de seulement 16 000 €
nous étions loin du compte !
La Banque Postale nous a accordé un prêt
Pactys Relais Total de 95 500 € (1) et
un Pactys Liberté de 168 500 € sur dix-huit
ans (2). Évidemment, au début, il fallait faire
un peu attention, parce que nous avions aussi
le prêt sur l’appartement à payer (nous avons
préféré ne pas faire racheter le prêt initial).
Mais nous avons eu de la chance : sept mois
plus tard, notre appartement était vendu, avec
seulement un léger rabais sur le prix affiché !
Nous avons donc remboursé notre Pactys Relais
58 La Banque Postale

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LBP_032009_Chap7:Gab guidinvest032009 26/02/09 11:41 Page 59
Dans le cadre d’un emprunt immobilier, il existe deux types d’assurances
pour vous protéger contre les aléas de la vie : l’assurance décès-invalidité
et l’assurance perte d’emploi. La première est obligatoire, la seconde
facultative, mais fortement recommandée.
Assurer et
garantir votre prêt
Assurer un prêt : à quoi ça sert ?
Prendre une assurance sur votre prêt c’est
vous protéger, bien entendu, mais c’est
également protéger vos proches. Car, compte
tenu des sommes en jeu et de la durée
moyenne d’un emprunt immobilier, c’est une
précaution indispensable pour vous et votre
famille. En cas de décès, par exemple, vous
êtes assuré que vos héritiers n’auront pas à
supporter le poids de votre dette. Et en cas
de chômage, vous aurez de quoi voir venir
pendant un certain temps.
Combien coûte l’assurance décès-invalidité ?
Selon les établissements, son prix est un
réglées. Il en est de même si vous êtes re-
pourcentage du montant du capital emprunté
connu en invalidité permanente et définitive.
ou du capital restant dû, et son coût se situe
L’incapacité temporaire de travail n’est pas
souvent entre 0,3 et 0,5 %. Elle couvre le
forcément couverte par les contrats.
décès, l’invalidité totale et définitive ou la
Lorsqu’elle l’est, cette garantie prend en
perte totale et irréversible d’autonomie
charge, après un délai de franchise (que l’on
(PTIA) et, selon les contrats, l’incapacité
appelait auparavant délai de carence), les
temporaire de travail (ITT).
mensualités de remboursement pour un
En cas de décès de l’assuré, c’est la compa-
temps limité. Faites donc bien attention aux
gnie d’assurance qui prend en charge le rem-
garanties du contrat d’assurance proposé :
boursement intégral des sommes non encore
là aussi, le taux n’est pas tout !
La Banque Postale 59

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LBP_032009_Chap7:Gab guidinvest032009 26/02/09 11:41 Page 60
Quelle couverture ?
Si vous êtes seul à emprunter, pas de pro-
blème, votre assurance décès-invalidité sera
prise à 100 % sur “votre tête”, pour repren-
dre le vocable des assureurs. En présence de
co-emprunteurs, d’un couple par exemple,
l’assurance coûte deux fois plus cher si cha-
cun souhaite être assuré. Néanmoins, pour
mener à bien votre projet en toute sécurité,
il vaut mieux augmenter légèrement le coût
par une assurance 100/100 sur chaque tête et
d’un crédit à la consommation, d’un crédit
ne pas risquer d’être obligé de revendre
immobilier ou d’un crédit professionnel. De-
le bien en cas de défaillance de l’un des em-
puis le 6 janvier 2007, les personnes malades
prunteurs. Votre Conseiller de La Banque
peuvent ainsi profiter des dispositions de
Postale est là pour vous guider au mieux de
cette convention.
vos intérêts et de ceux de votre famille.
Pour plus d’informations :
• Convention Aeras
www.labanquepostale.fr
Cette convention vous proposent un certain
www.sante.gouv.fr
nombre de solutions dès lors que vous avez
www.aeras-infos.fr
eu ou présentez un risque aggravé de santé
www.fbf.fr (Fédération Bancaire Française),
et que vous voulez emprunter, qu’il s’agisse
serveur vocal : 0 821 221 021 (0,12 €/minute).
L’assurance perte d’emploi : comment ça marche ?
L’assurance perte d’emploi n’est pas obliga-
En cas de chômage, elle garantit une prise en
toire, mais elle est fortement conseillée sauf,
charge partielle de la mensualité de rem-
bien sûr, si vous êtes fonctionnaire ou retraité
boursement pendant une durée définie. Elle
par exemple. Pour pouvoir y souscrire, vous
ne peut s’appliquer qu’après un délai d’at-
devez généralement être en possession d’un
tente qui démarre à la signature du contrat
contrat à durée indéterminée.
et s’étend le plus souvent sur douze mois.
Durant cette période, la garantie ne peut
être mise en œuvre. Ensuite, la prise en
Un conseil
charge de la mensualité débute après un
Vérifiez, pour éviter toute mauvaise surprise,
délai de carence qui part de la date de début
que l’assurance perte d’emploi propose bien
d’indemnisation par l’Assedic. Ce délai est
une prise en charge partielle de la mensualité
compris entre quatre-vingt-dix jours et un an
et non un simple report des échéances de votre
selon les contrats. La durée d’indemnisation
prêt pendant une durée déterminée…
est également variable selon les contrats.
60 La Banque Postale

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LBP_032009_Chap7:Gab guidinvest032009 26/02/09 11:41 Page 61
Les services Pactys’Immo de La Banque Postale
Pour vous permettre de mener votre opéra-
Par ailleurs, La Banque Postale propose éga-
tion immobilière avec plus de sérénité encore,
lement Pactys’Immo Protection Juridique,
La Banque Postale a créé Pactys’Immo une protection juridique spécialisée dans
Garantie Revente. Il s’agit d’une assurance
l’immobilier : elle vous apporte un appui
qui couvre la moins-value subie lors de la
technique et juridique face aux difficultés
revente précipitée d’un bien, suite à un
liées à l’habitat et prend en charge les frais
événement ou à un accident de la vie. À un
de justice le cas échéant. Pour une sécurité
moment où le marché de l’immobilier est très
maximale, Pactys’Immo Garantie Revente
haut, ce type d’assurance est un vrai plus !
Plus combine les deux services.
La banque exige-t-elle d’autres garanties ?
L’établissement qui accorde un prêt immobi-
garantie qui le protégera en cas de défail-
lier exige toujours en contrepartie une lance de l’emprunteur.
Hypothèque ou privilège, quelle garantie choisir ?
Le Privilège de prêteur de deniers (PPD) est
Le privilège ne peut cependant garantir
une garantie permettant au prêteur de récu-
qu’un bien existant (la construction ou les
pérer, en priorité sur tout autre créancier, son
travaux n’entrent donc pas dans un PPD).
dû en cas de vente du bien avant l’extinction
L’hypothèque, pour sa part, garantit aussi
de la dette.
bien l’achat d’un logement en l’état futur
Cet acte, qui entraîne la rédaction d’un acte
d’achèvement (Vefa) que la construction
notarié, fait l’objet d’une inscription à la
d’une maison ou des travaux de rénovation.
conservation des hypothèques et prend effet
La prise d’hypothèque s’effectue également
au jour de la vente.
par acte notarié et nécessite une inscription à
la conservation des hypothèques.
Ces deux garanties visent le même objectif :
permettre la vente du bien et le rembourse-
ment de la dette en cas de non-paiement des
mensualités du prêt.
L’hypothèque comme le privilège entraînent
le paiement de frais qui sont à la charge de
l’emprunteur (de l’ordre de 1 % du montant
garanti pour le privilège et de 2 % pour
l’hypothèque).
La Banque Postale 61

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LBP_032009_Chap7:Gab guidinvest032009 26/02/09 11:41 Page 62
Hypothèque rechargeable et prêt viager hypothécaire :
qu’est-ce que c’est ?
Parmi les mesures de l’ordonnance de
mars 2006 figure l’hypothèque rechargeable.
De quoi s’agit-il ? À partir du moment où
vous avez déjà constitué une hypothèque (le
privilège n’est pas concerné), vous n’aurez
plus besoin de prendre de nouvelles hypo-
thèques pour vos emprunts successifs.
À condition qu’ils ne dépassent pas le mon-
tant garanti par l’hypothèque. Il suffira que
l’acte prévoie, dès le départ, la réaffectation
de la garantie à d’autres prêts que celui pour
lequel la garantie a été prise. Dans ce cas,
une convention de rechargement notarié
devra être signée et publiée à la conservation
des hypothèques. Et bonne nouvelle pour
Un conseil
ceux qui ont emprunté avant l’entrée en
vigueur de l’ordonnance : il sera possible de
Hypothèque, privilège de
transformer votre hypothèque “tradition-
prêteur de deniers, caution
nelle” en hypothèque rechargeable. Seule
Crédit Logement, caution
mutuelle, nantissement de
obligation : signer chez le notaire un avenant
produits financiers… Pas si
prévoyant cette possibilité.
facile de s’y retrouver !
Votre Conseiller Spécialisé
en immobilier de La Banque
Postale vous y aidera lors du
montage de votre dossier de
prêt.
Le prêt viager hypothécaire, lui, s’adresse
par définition aux personnes âgées suscepti-
bles d’avoir besoin d’argent soit pour com-
pléter leur retraite, soit pour entretenir leur
résidence principale ou secondaire, soit
encore pour financer leur entrée dans un
établissement de soins pour personnes
âgées. En pratique, il s’agit d’obtenir d’une
banque un prêt remboursable uniquement
au moment de la vente du bien ou en cas de
décès. Les héritiers seront alors tenus de
rembourser sur leurs économies ou sur le
produit de la vente.
62 La Banque Postale

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LBP_032009_Chap7:Gab guidinvest032009 26/02/09 11:41 Page 63
Qu’est-ce que le cautionnement ?
C’est l’acte par lequel un tiers se porte
caution et s’engage à payer votre créance si
vous êtes défaillant. Dans la plupart des cas,
cette garantie est apportée par un orga-
nisme de cautionnement financier (comme
Crédit Logement) ou par une mutuelle pour
des emprunteurs de la fonction publique.
Elle ne nécessite ni acte notarié, ni inscrip-
tion à la conservation des hypothèques.
Le coût du cautionnement n’est pas fixé
réglementairement comme dans le cas du
privilège ou de l’hypothèque. Il varie selon
l’organisme accordant sa caution. Pour
Crédit Logement, par exemple, il se décom-
pose en une commission de caution (fixe) et
une participation à un fonds de garantie qui
est en grande partie restituée après le
remboursement total du prêt. Certaines
mutuelles cautionnent les prêts de leurs
adhérents gratuitement ou pour un coût
modique. La Banque Postale travaille avec
de nombreuses mutuelles de la fonction
publique.
Comment s’effectue la signature de l’offre de prêt ?
L’étabissement de crédit vous enverra l’offre
de prêt par courrier. Vous devrez la lire
attentivement et vérifier qu’elle vous
convient en tous points. Après un délai de
réflexion de dix jours, vous devrez dater,
signer et renvoyer le bordereau d’accepta-
tion de l’offre. Si des cautions interviennent,
assurez-vous qu’elles ont bien retourné leur
accord. Si votre achat porte sur un logement
existant, le montant de l’acquisition sera
La Banque Postale 63

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LBP_032009_Chap7:Gab guidinvest032009 26/02/09 11:41 Page 64
réglé lors de la signature chez le notaire ; s’il
s’agit d’une vente en l’état futur d’achève-
ment (Vefa) ou de la construction d’une
maison, le versement à effectuer correspon-
dra à un appel de fonds en fonction de
l’avancement des travaux (voir chapitre
Acheter un logement neuf, page 24). Pour ce
qui concerne les frais annexes (notaire, garan-
ties...), n’oubliez pas de prévoir les sommes
correspondantes dans votre apport personnel.
Quelles sont les lois qui me protègent
en tant qu’emprunteur ?
De la promesse de vente au remboursement
complétée par la loi du 8 février 1995 ren-
anticipé, toutes les étapes de l’acquisition im-
forçant le rôle des commissions de surendet-
mobilière à l’aide d’un emprunt sont concer-
tement et par la loi du 29 juillet 1998 contre
nées par deux lois (rassemblées dans le Code
les exclusions. En matière d’emprunt, comme
de la consommation). La plus ancienne, la loi
nous l’indiquons ci-dessus, les établissements
Scrivener, date de 1979. Elle a été complétée
financiers sont tenus de rédiger une offre de
dix ans plus tard par la loi Neiertz, elle-même
prêt dont les termes sont strictement régle-
mentés. À partir du moment où l’offre de
prêt est envoyée à l’emprunteur qui, rappe-
lons-le, ne peut accepter la proposition
qu’après un délai de réflexion de dix jours
révolus, la banque a l’obligation de mainte-
nir les conditions qu’elle propose durant au
moins trente jours. L’offre de prêt est tou-
jours subordonnée à la conclusion de l’ac-
quisition pour laquelle le prêt est demandé.
La signature définitive de la vente doit inter-
venir dans un délai de quatre mois à compter
de l’acceptation de l’offre de prêt.
L’assurance décès-invalidité, exigée pour
l’obtention d’un prêt, constitue également
un des éléments de la protection de l’em-
prunteur. Une notice énumérant les risques
garantis et les modalités d’application, doit
être communiquée à l’emprunteur. La loi
64 La Banque Postale

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LBP_032009_Chap7:Gab guidinvest032009 26/02/09 11:41 Page 65
Scrivener reconnaît à l’emprunteur le droit
de rembourser par anticipation, en partie ou
Un conseil
en totalité, les prêts souscrits. Néanmoins, le
contrat de prêt peut interdire les rembour-
sements inférieurs ou égaux à 10 % du
Conservez bien tous les
capital initial, sauf s’il s’agit du solde. Pour le
documents qui vous seront
remboursement anticipé, le prêteur peut
remis : contrat de prêt,
tableau d’amortissement,
exiger le paiement d’une indemnité. Son
etc. Ils vous permettront
montant ne peut dépasser la valeur d’un
de savoir à tout moment
semestre d’intérêts sur le capital remboursé
où vous en êtes dans le
et est fixé dans cette limite à 3 % maximum
remboursement de votre
du capital restant dû (ou 3 % du capital
prêt.
remboursé par anticipation si ce rembourse-
ment est partiel).
Quelles sont les formalités à entreprendre
pour mon déménagement ?
Elles sont nombreuses et
vous feront perdre beau-
coup de temps. Il vous fau-
dra trouver un déménageur,
informer de nombreuses
administrations de votre
chan gement d’adresse, pré-
voir une modification de
votre contrat d’assurance
habitation, inscrire vos
enfants dans de nouveaux
établissements scolaires...
Toutes ces démarches sont
fastidieuses et demandent
un minimum d’organisation.
La Banque Postale 65

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LBP_032009_Partenaires:Gab guidinvest032009 26/02/09 11:53 Page 66
Les partenaires de La Banque Postale
Crédit Foncier
Mondial Assistance France SAS
SA au capital de 638 458 925 €
Société par actions simplifiée au capital de
542 029 848 RCS Paris
7 538 389,65 €
Siège social : 19, rue des Capucines -
490 381 753 RCS Paris
75050 Paris Cedex 01
Société de courtage d'assurances - assurance
de responsabilité civile professionnelle et
La Banque Postale Prévoyance
garantie financière conformes
SA au capital de 5 202 000 €
aux articles L512-6 et L512-7 du Code
entièrement libéré
des assurances
Siège social : 10, place de Catalogne,
Inscription Orias 07 026 669
75014 Paris
Siège social : 54, rue de Londres, 75008 Paris
Siren 419 901 269 RCS Paris
Entreprise régie par le Code des assurances
ACE Europe
Siège social : 100 Leadenhall street, EC3A 3BP,
CNP Assurances /CNP IAM
Londres, Royaume-Uni
CNP Assurances - SA au capital de 594 151 292 €
SA au capital de 248 736 000 £
entièrement libéré
Direction générale pour la France : Le Colisée.
RCS Paris 341 737 062
8, avenue de l'Arche, 92419 Courbevoie Cedex
CNP IAM - SA au capital de 30 500 000 €
450 327 374 RCS Nanterre
entièrement libéré
383 024 189 RCS Paris
Groupama Protection Juridique
Siège social : 4, place Raoul-Dautry,
SA au capital de 1 550 000 €
75716 Paris Cedex 15
321 776 775 RCS Paris
Entreprises régies par le Code des assurances
Siège social : 45, rue de la Bienfaisance,
75008 Paris
La Banque Postale
SA à Directoire et Conseil de Surveillance au capital de 2 342 454 090 €
115 rue de Sèvres, 75275 Paris Cedex 06. RCS Paris 421 100 645. Code APE 6419Z Intermédiaire
d'assurance, immatriculé à l’Orias sous le n° 07 023 424.
INFORMATIONS CONSOMMATEURS :
PACTYS : l’obtention des prêts Pactys se fait sous réserve d’acceptation du dossier. Pour toute opération immobilière, l’em-
prunteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours avant d’accepter les propositions d’offre de prêts qui lui sont faites.
L’emprunteur d’un prêt Pactys Simplicité peut, dans un délai de sept jours à compter de son acceptation de l’offre, revenir
sur son engagement. Toute vente ou construction est subordonnée à l’obtention du (des) prêt(s) sollicité(s). En cas de non-
obtention de ce(s) prêt(s), le vendeur doit rembourser à l’emprunteur les sommes versées.
PACTYS’IMMO : Pactys’Immo Garantie Revente, contrat collectif n° FR 32 012 228 souscrit par La Banque Postale auprès
d’ACE Europe, régi par le droit français et soumis à la législation fiscale française. Pactys’Immo Protection Juridique
Immobilière, contrat collectif n° 504 466 souscrit par La Banque Postale auprès de Groupama Protection Juridique, régi par
le droit français et soumis à la législation fiscale française. Pactys’Immo Emploi, contrat collectif d’Assurance Perte d’Emploi
n° 9304 – Convention d’Assistance n° 18 L, souscrit par La Banque Postale auprès de CNP IAM et Mondial Assistance France
SAS. Les exemples chiffrés s'appuient sur les barèmes en vigueur à La Banque Postale au 15 février 2009.
66 La Banque Postale

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LBP_rabat couv_RECTO:rabat couv La Poste 26/02/09 11:58
Avec La Banque Postale,
posez-vous les bonnes questions
avant d’acheter !
● Le logement qui vous tente dispose-t-il de bonnes infras-
tructures (transports, écoles, commerces…) à proximité ?
● Si vous achetez pour louer, avez-vous bien étudié la
demande locative et le niveau des loyers sur le secteur ?
● Avez-vous consulté les documents cadastraux en mairie
afin de vous assurer qu’il n’existe pas de projet de cons-
truction susceptible de vous gêner (perte de vue, nuisances
sonores…) ?
● Avez-vous interrogé le syndic sur le montant des charges
qui vont vous incomber et consulté le procès-verbal des
deux dernières assemblées générales des copropriétaires de
l’immeuble afin de connaître les travaux éventuellement
prévus ?
● Savez-vous quelles sommes vous allez devoir consacrer
au titre des taxes foncière et d’habitation ?
● À combien s’élèveront les frais d’acquisition (frais de
notaire, d’expertise, de dossier de crédit, de nouvelle
installation...) ?
● Avez-vous vérifié que la superficie du logement que vous
comptez acheter figure bien dans la promesse ou le com-
promis de vente comme le veut la loi Carrez ?
● En cas de construction d’une maison individuelle, avez-
vous pensé à souscrire une assurance dommages ouvrage ?
● Vos revenus vous permettent-ils de bénéficier d’un prêt
à taux zéro ?
● Si votre apport personnel n’est pas suffisant, avez-vous
fait le tour des petits prêts (1 % Logement, Caisses de
retraite…) dont vous pouvez peut-être bénéficier ?

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