La dispense de TVA en cas de cessions d'immeubles attachés à une activité de location immobilière

La dispense de TVA en cas de cessions d’immeubles attachés à
une activité de location immobilière
Le contexte
M. X a acquis en VEFA en 2008 un appartement dans une résidence locative
meublée avec services pour étudiants. Le même jour, il a ont conclu un bail
commercial portant sur ce lot au profit d’une société de gestion pour une durée de
onze ans. M. X a opté pour l’assujettissement du bail à la TVA.
Si M.X revend cet appartement, pourra-t-il bénéficier de la dispense de TVA
prévue à l’article 257 bis du CGI ?.
Il ressort des dispositions de l’article 257 bis du CGI issu de l’article 89 de la loi de
finances rectificative pour 2005 que sont dispensées de TVA les cessions de biens
et les prestations de services réalisées dans le cadre de la transmission à titre
onéreux ou à titre gratuit ou sous forme d’apport à une société d’une
universalité totale ou partielle de biens dès lors que le bénéficiaire continue la
personne du cédant.
L’article 257 bis du CGI
« Les livraisons de biens, les prestations de services et les opérations mentionnées
aux 6° et 7° de l’article 257, réalisées entre redevables de la TVA, sont dispensées
de cel e-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme
d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle de biens. Ces opérations
ne sont pas prises en compte pour l’application du 2 du 7° de l’article 257. Le
bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des
régularisations de la taxe déduite par ce dernier, ainsi que, s’il y a lieu, pour
l’application des dispositions du e du 1 de l’article 266, de l’article 268 ou de l’article
297 A. »
Cette notion de « transmission à titre onéreux ou à titre gratuit ou sous forme
d’apport à une société, d’une universalité totale ou partiel e de biens » doit, selon
l’administration, être interprétée à la lumière de la jurisprudence de la CJCE (Arrêt du
27 novembre 2003, aff.C-497/01 « Zita Modes »)
En pratique, el e concerne le transfert d’un fonds de commerce ou d’une partie
autonome d’une entreprise, comprenant des éléments corporels et, le cas
échéant,incorporels qui, ensemble, constituent une entreprise ou une partie

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d’une entreprise susceptible de poursuivre une activité économique autonome (BOI
3 A-6-06, n°50 du 20 mars 2006).
Ne sont visés que les transferts de biens et de services réalisés au profit d’une
personne qui entend exploiter l’universalité ainsi transmise.
Cette dispense ne pourrait dès lors s’appliquer :
si l’acquéreur entendait liquider l’activité et la société ;
si l’opération se réduisait à la simple cession de biens (vente d’un stock de
produits, vente isolée d’un bien immobilisé) en dehors de toute opération de
transmission d’entreprise ou de restructuration.
Interrogée, dans le cadre d’un rescrit, sur les modalités d’application de la dispense
de taxation à la TVA prévue par l’article 257 bis, l’administration a précisé que « la
dispense de taxation s’applique aux cessions d’immeubles attachés à une
activité de location immobilière avec reprise ou renégociation des baux en
cours, qui interviendraient entre deux bailleurs redevables de la TVA au titre de
cette activité dès lors que ces cessions s’inscrivent dans une logique de
transmission d’entreprise ou de restructuration réalisée au profit d’une personne qui
entend exploiter l’universalité transmise » (Rescrit fiscal du 12 septembre 2006,
N°2006/34).
Le ministre de l’économie et des finances a confirmé la solution retenue par
l’administration fiscale.
« Si le propriétaire cède son immeuble à un acquéreur qui l’affectera également à
une activité locative soumise à la TVA, cette cession peut bénéficier des
dispositions de l’article 257 bis du CGI concernant les transmissions d’une
universalité totale ou partielle » (Réponse ministérielle Demilly JOAN du 2
décembre 2008, question n°31074).
Il ressort de cette doctrine que si M. X vend l’appartement à un acquéreur qui
l’affectera à une activité locative soumise à la TVA, il sera alors dispensé de
TVA mais également du reversement de la TVA antérieurement déduite.
Fiche technique du 5 octobre 2010

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